Deed of trust a mortgage to pytanie, którego większość kupujących dom nigdy nie zadaje, bo zakładają, że mają mortgage, cokolwiek podpisali. W codziennej mowie mortgage oznacza każdy kredyt na dom. Prawnie to jeden z dwóch różnych dokumentów, których wierzyciel może użyć, by zabezpieczyć kredyt na nieruchomości. W mortgage kredytobiorca daje wierzycielowi roszczenie bezpośrednio na nieruchomość. W deed of trust kredytobiorca przenosi tytuł prawny na neutralną stronę trzecią, powiernika (trustee), który trzyma go, dopóki kredyt nie zostanie spłacony. Kredyt jest taki sam; zmienia się to, kto trzyma tytuł i co się dzieje, gdy spłaty ustają.
Ten artykuł wyjaśnia, co robi każdy dokument, jakie strony są zaangażowane, jak różni się egzekucja z nieruchomości, które stany czego używają oraz jak deed of trust łączy się z szerszą ideą trustu. Opisuje mechanizm i nie jest poradą prawną.
Dwa sposoby zabezpieczenia tego samego kredytu
Każdy kredyt na dom wiąże się z dwoma osobnymi dokumentami. Weksel własny (promissory note) to obietnica kredytobiorcy, że spłaci pieniądze. Instrument zabezpieczający to to, co daje wierzycielowi roszczenie na nieruchomość, jeśli ta obietnica zostanie złamana. Mortgage i deed of trust to oba instrumenty zabezpieczające. Weksel działa tak samo przy obu.
Słowo mortgage pochodzi ze starofrancuskiego i zwykle tłumaczy się je jako martwy zastaw: zastaw umierał albo gdy dług był spłacony, uwalniając ziemię, albo gdy spłata zawodziła i ziemia była tracona. Deed of trust powstał w Stanach Zjednoczonych jako alternatywa, bo mógł uczynić odzyskanie nieruchomości prostszym i szybszym dla wierzycieli.
Kredyt jest taki sam niezależnie od wyboru. Różni się to, kto trzyma tytuł, dopóki go spłacasz, i kto może go sprzedać, jeśli przestaniesz.
Sprawdź wiedzęW deed of trust neutralny powiernik trzyma tytuł prawny do twojego domu, dopóki spłacasz kredyt. Zanim czytasz dalej: przewidź, co powiernik właściwie robi przez te lata i co musi się wydarzyć, gdy dokonasz ostatniej spłaty.Pokaż odpowiedźUkryj odpowiedź
Dopóki płacisz zgodnie z umową, powiernik nie robi niemal nic. Działa tylko w dwóch momentach: przy niewypłacalności, organizując sprzedaż nieruchomości, albo przy spłacie, przenosząc tytuł z powrotem na ciebie przez dokument zwany deed of reconveyance. Jego rola jest wąska: trzyma tytuł wyłącznie jako zabezpieczenie.
Strony w każdym z nich
| Rola | Mortgage | Deed of trust |
|---|---|---|
| Kredytobiorca | Mortgagor | Trustor |
| Wierzyciel | Mortgagee | Beneficiary |
| Neutralna strona trzecia | Brak | Powiernik (trustee), często firma tytułowa lub podobny podmiot |
| Kto trzyma tytuł prawny w trakcie kredytu | Zależy od stanu; kredytobiorca zwykle go zatrzymuje, z zastawem wierzyciela | Powiernik trzyma sam tytuł prawny; kredytobiorca zachowuje prawo do zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości |
Powiernik w deed of trust ma wąską rolę. Trzyma tytuł jako zabezpieczenie i niemal nic nie robi w trakcie spłacania kredytu. Działa w jednym z dwóch momentów: gdy kredyt zostaje spłacony, przenosząc tytuł z powrotem na kredytobiorcę przez dokument zwany deed of reconveyance, albo gdy kredytobiorca nie płaci, organizując sprzedaż nieruchomości.
Deed of trust a mortgage: jak różni się egzekucja z nieruchomości
To tutaj różnica liczy się najbardziej w praktyce.
Egzekucja sądowa. Przy tradycyjnym mortgage wierzyciel, którego kredytobiorca nie płaci, zwykle musi iść do sądu. Wierzyciel wnosi pozew, kredytobiorca może odpowiedzieć, a sędzia musi zatwierdzić sprzedaż. Zajmuje to czas, często wiele miesięcy, a czasem lat, i daje kredytobiorcy formalne forum, na którym może podnieść zarzuty obronne.
Egzekucja pozasądowa. Deed of trust zwykle zawiera klauzulę sprzedaży (power of sale), która z góry upoważnia powiernika do sprzedaży nieruchomości, jeśli kredytobiorca nie płaci. Powiernik postępuje zgodnie z okresami wypowiedzenia i procedurami ustalonymi przez prawo stanowe, a sprzedaż może się odbyć bez pozwu. Jest to zwykle szybsze i tańsze dla wierzyciela.
Rozróżnienie nie jest idealnie czyste. Niektóre stany korzystające z mortgage pozwalają też na egzekucję pozasądową, jeśli mortgage zawiera klauzulę sprzedaży, a kredytobiorcy w stanach z deed of trust wciąż mogą iść do sądu, by zakwestionować egzekucję, którą uważają za niewłaściwą. Ale co do zasady deed of trust kojarzy się z szybszą egzekucją poza sądem, a mortgage z wolniejszą egzekucją pod nadzorem sądu.
Który stan czego używa
Kredytobiorcy rzadko wybierają sami. Dokument ustala stan, w którym leży nieruchomość, oraz standardowa praktyka wierzyciela w tym stanie. Wiele stanów, w tym Kalifornia, Teksas, Wirginia i Kolorado, zwykle korzysta z deed of trust. Inne, w tym Nowy Jork, Floryda, Pensylwania i New Jersey, zwykle korzystają z mortgage. Niektóre stany dopuszczają oba. Poza Stanami Zjednoczonymi terminologia znów jest inna: na przykład w Anglii i Walii kredyt na dom zabezpiecza się legal charge zarejestrowanym na nieruchomości.
Jak Astra Trainer uczy tego zagadnienia
Kierunek Trusty w świecie Biznes i finanse jest w tym świecie największy — dwadzieścia sześć kursów, a jeden z nich, Deeds of Trust & Mortgages, obejmuje dokładnie to: prawną mechanikę od umowy kredytowej po przeniesienie tytułu. Buduje na kursach takich jak Podstawowe pojęcia trustu, Kluczowi uczestnicy trustu oraz Rozdzielanie tytułów.
Deed of trust ma dużo większy sens, gdy jasna jest idea rozdzielenia tytułu prawnego od korzyści. Lekcje trwają około pięciu minut, a przewodnik wyjaśnia wszystko, co wydaje się niejasne.
Dlaczego nazywa się to trust
Deed of trust nie jest trustem z planowania spadkowego, ale opiera się na tej samej idei. Każdy trust oddziela tytuł prawny, czyli to, kto formalnie coś posiada, od korzyści (beneficial interest), czyli tego, kto na tym korzysta, co wyjaśnia artykuł czym jest trust i jak działa.
W deed of trust powiernik trzyma tytuł prawny, ale nie dla własnej korzyści. Trzyma go jako zabezpieczenie dla wierzyciela, czyli beneficjenta (beneficiary), podczas gdy kredytobiorca zachowuje prawo do zamieszkiwania i korzystania z domu oraz prawo do odzyskania tytułu po spłacie długu. Powiernik ma obowiązki wobec obu stron: wobec wierzyciela, by działać w razie niewypłacalności, i wobec kredytobiorcy, by prawidłowo przestrzegać procedur i zwrócić tytuł po spłacie.
Co to znaczy dla kredytobiorcy
Dla większości kredytobiorców, którzy spłacają kredyt zgodnie z umową, różnica jest niemal niewidoczna. Miesięczne raty, odsetki i weksel są takie same. Na koniec kredytobiorca otrzymuje albo zwolnienie lub potwierdzenie spłaty mortgage, albo deed of reconveyance, i powinien sprawdzić, czy zostało to zarejestrowane w rejestrach hrabstwa, bo brakujące zwolnienie może skomplikować późniejszą sprzedaż.
Różnica liczy się, gdy spłaty stają się trudne. W stanie korzystającym z deed of trust czas od niewypłacalności do sprzedaży może być krótszy i nie zaczyna się od sprawy sądowej. Wiedza, który dokument się podpisało, jakie okresy wypowiedzenia obowiązują i jakie opcje istnieją przed sprzedażą, na przykład wznowienie kredytu albo negocjacje z wierzycielem, liczy się w takich stanach znacznie bardziej. Organizacje pomocy prawnej i doradcy mieszkaniowi mogą pomóc kredytobiorcom zrozumieć zasady tam, gdzie mieszkają.
Nieruchomość trzymana w truście z innych powodów, na przykład living trust założony, by uniknąć probate, to osobna sprawa, opisana w artykule czym jest probate.
Ogólne informacje, a nie porada prawna. Ten artykuł wyjaśnia w ogólnym zarysie, jak działają rozwiązania dotyczące nieruchomości i trustów, głównie w prawie amerykańskim. Zasady bardzo różnią się między stanami i krajami oraz zmieniają się w czasie, a same dokumenty mogą się różnić. Przy każdej realnej decyzji dotyczącej nieruchomości, kredytu czy trustu skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem tam, gdzie leży nieruchomość.
Dlaczego prawo dotyczące nieruchomości jest łatwiejsze przy właściwych podstawach
Mortgage, deed of trust, land trust i living trust korzystają z tych samych kilku idei dotyczących tytułu i korzyści, w różnych kombinacjach. Gdy te idee są jasne, dokumenty, które wyglądały na nieprzeniknione, stają się czytelne.
Astra Trainer jest zbudowany wokół nauki w tej kolejności. Po każdym temacie czeka quiz, a każdy kurs kończy się egzaminem końcowym z dziesięcioma pytaniami, a codzienne zadania, punkty i seria podtrzymują pięciominutowe lekcje. Krąg daje ci małą grupę ze wspólnym celem tygodniowym i sesjami na żywo, przydatnymi przy temacie, z którym większość ludzi styka się dopiero, gdy coś podpisuje.
Jeśli twój dom ma na sobie kredyt, sprawdź, co wiesz
Zaznaczone: 0 z 5
Dla kredytobiorcy, który płaci zgodnie z umową, różnica pozostaje niemal niewidoczna, więc nieodhaczona pozycja nie jest sama w sobie problemem. To luka warta spokojnego domknięcia, bo zasady liczą się najbardziej właśnie w momencie, gdy spłaty stają się trudne, gdy jest najmniej czasu, by się ich nauczyć. Jeśli dawny kredyt cię nie dotyczy, potraktuj tę pozycję jako odhaczoną.
Co warto zapamiętać
Mortgage i deed of trust oba zabezpieczają kredyt na nieruchomości. Mortgage angażuje dwie strony; deed of trust dodaje neutralnego powiernika, który trzyma tytuł prawny do spłaty kredytu.
Główna praktyczna różnica dotyczy egzekucji z nieruchomości: deed of trust zwykle pozwala powiernikowi sprzedać nieruchomość bez sądu, a mortgage zwykle wymaga postępowania sądowego.
To, który dokument podpiszesz, zależy głównie od stanu, w którym leży nieruchomość.
Dlatego najjaśniejszym sposobem myślenia o deed of trust a mortgage jest pytanie o tytuł: kto go trzyma, dopóki spłacasz kredyt, i co wolno mu z nim zrobić, jeśli nie zdołasz spłacić.
Sprawdź się
Pytanie 1 z 3
Kredytobiorczyni w stanie z deed of trust pyta, czy jej obietnica spłaty działa inaczej niż u koleżanki w stanie z mortgage. Jaka jest odpowiedź?
Jaka jest różnica między deed of trust a mortgage?
Oba zabezpieczają kredyt na nieruchomości. Mortgage angażuje tylko kredytobiorcę i wierzyciela. Deed of trust dodaje neutralnego powiernika, który trzyma tytuł prawny do spłaty kredytu i zwykle może sprzedać nieruchomość bez sądu, jeśli kredytobiorca nie płaci.
Kto jest stroną w deed of trust?
Trustor to kredytobiorca, beneficiary to wierzyciel, a trustee to neutralna strona trzecia, często firma tytułowa, która trzyma tytuł prawny jako zabezpieczenie i działa tylko wtedy, gdy kredyt zostaje spłacony albo gdy dochodzi do niewypłacalności.
Czym jest deed of reconveyance?
Deed of reconveyance to dokument, który powiernik rejestruje, gdy kredyt zabezpieczony deed of trust zostaje spłacony, przenosząc tytuł prawny z powrotem na kredytobiorcę. Kredytobiorcy powinni sprawdzić, czy został zarejestrowany, bo jego brak może skomplikować późniejszą sprzedaż.
Czy egzekucja jest szybsza przy deed of trust?
Zwykle tak. Deed of trust zazwyczaj zawiera klauzulę sprzedaży pozwalającą na egzekucję pozasądową, która przebiega zgodnie z zasadami wypowiedzenia danego stanu, bez pozwu. Mortgage zwykle wymaga egzekucji sądowej, choć zasady różnią się w zależności od stanu.
Gdzie mogę nauczyć się, jak działają trusty i tytuł do nieruchomości, w krótkich lekcjach?
Kierunek Trusty w świecie Biznes i finanse w Astra Trainer obejmuje dwadzieścia sześć kursów, w tym Deeds of Trust & Mortgages i Rozdzielanie tytułów, w pięciominutowych lekcjach z quizami. Pierwsza lekcja nie wymaga karty.
Dokąd to prowadzi. Jak lepiej radzić sobie z pieniędzmi: kolejność nauki umieszcza nieruchomości i trusty wśród tematów pieniężnych wartych nauki i wyjaśnia, co zrozumieć najpierw.
