Czym jest land trust? Odpowiedź zależy od tego, kto pyta, bo te same dwa słowa opisują trzy zupełnie różne rzeczy. Inwestor w nieruchomości zwykle ma na myśli prywatne porozumienie, w którym powiernik trzyma tytuł prawny do nieruchomości w imieniu kogoś innego. Działacz na rzecz ochrony przyrody ma na myśli organizację non-profit, która chroni ziemię przed zabudową. Działacz na rzecz mieszkalnictwa ma na myśli community land trust, który posiada ziemię, dzięki czemu domy na niej pozostają dostępne cenowo. Wszystkie trzy opierają się na tej samej idei — oddzieleniu tego, kto trzyma ziemię w świetle prawa, od tego, kto na niej korzysta — ale służą zupełnie innym celom.
Ten artykuł wyjaśnia każdy rodzaj land trustu: jak działa, skąd się wziął i co może, a czego nie może zrobić. Wyjaśnia mechanizm i nie stanowi porady prawnej.
Czym jest land trust? Idea wspólna dla wszystkich trzech
Trust dzieli własność na dwie części: tytuł prawny, czyli kto formalnie posiada nieruchomość, oraz interes beneficjenta, czyli kto czerpie z niej korzyści. Powiernik trzyma tytuł; beneficjenci czerpią korzyść. Ten podział, wyjaśniony w tym, czym jest trust i jak działa, wykorzystuje każdy rodzaj land trustu — w różny sposób i dla różnych celów.
Trzy rodzaje land trustu, jedna stara idea: oddzielenie tego, kto formalnie trzyma ziemię, od tego, dla kogo ta ziemia jest.
Sprawdź wiedzęW land truście powierniczym interes beneficjenta jest zwykle traktowany jako mienie ruchome, a nie nieruchomość. Zanim przeczytasz dalej, spróbuj przewidzieć, jaką praktyczną różnicę robi to, gdy beneficjent chce przekazać nieruchomość komuś innemu.Pokaż odpowiedźUkryj odpowiedź
Zmienia to sposób, w jaki nieruchomość się przenosi. Ponieważ beneficjent posiada mienie ruchome, interes można przekazać, cedując interes beneficjenta w prywatnym dokumencie, zamiast wpisywać nowy akt do rejestru. Powiernik przez cały czas pozostaje właścicielem formalnym, więc publiczny tytuł nie musi zmieniać rąk.
Land trusty powiernicze
Land trust powierniczy, często nazywany illinois land trust od stanu, w którym powstał, to prywatne porozumienie dotyczące posiadania nieruchomości. Właściciel przenosi nieruchomość na powiernika — często bank lub firmę powierniczą — na mocy umowy trustu. Powiernik staje się właścicielem formalnym, ale jego rola jest bierna: działa wyłącznie na pisemne polecenie beneficjenta. Beneficjent, zwykle pierwotny właściciel, zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością, zarządza nią, pobiera ewentualny czynsz i ponosi koszty.
Porozumienie to wykształciło się w Chicago pod koniec XIX wieku, gdzie służyło do scalania działek pod duże projekty budowlane, a ustawodawca stanu Illinois uznał je w 1893 roku. Kilka innych stanów obecnie dopuszcza podobne trusty na mocy ustaw, w tym Floryda i Wirginia.
Charakterystyczną cechą jest to, że interes beneficjenta jest generalnie traktowany jako mienie ruchome, a nie nieruchomość. Oznacza to, że można go przenieść, cedując interes beneficjenta w prywatnym dokumencie, zamiast wpisywać nowy akt do rejestru.
Co land trust powierniczy może, a czego nie może zrobić
| Często wskazywana korzyść | Rzeczywistość |
|---|---|
| Prywatność | Na rejestrach publicznych widnieje nazwisko powiernika, a nie właściciela. Beneficjenta można jednak zidentyfikować dzięki nakazom sądowym, dokumentacji kredytowej i podatkowej oraz przepisom o ujawnianiu informacji; to prywatność wobec przypadkowych wyszukiwań, nie tajemnica. |
| Łatwiejszy transfer | Interes beneficjenta można przenieść prywatnie, co może uprościć transfery między członkami rodziny lub partnerami. |
| Uniknięcie postępowania spadkowego | Można wskazać kolejnego beneficjenta, dzięki czemu interes może przejść po śmierci bez postępowania spadkowego dla tej nieruchomości. |
| Ochrona majątku | Ograniczona. Beneficjent nadal posiada i kontroluje interes, więc wierzyciele z wyrokiem sądowym zwykle mogą do niego sięgnąć. Land trust nie zastępuje ubezpieczenia odpowiedzialności ani spółki. |
Nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym rodzi dodatkową kwestię. Większość kredytów mieszkaniowych zawiera klauzulę due-on-sale, pozwalającą kredytodawcy zażądać pełnej spłaty w razie przeniesienia nieruchomości. Federalna ustawa z 1982 roku, Garn-St Germain Act, uniemożliwia kredytodawcom egzekwowanie tej klauzuli przy niektórych transferach nieruchomości mieszkalnych do trustu za życia kredytobiorcy, jeśli kredytobiorca pozostaje beneficjentem i nadal zamieszkuje dom. Jej warunki są szczegółowe, więc każdy, kto rozważa taki transfer, powinien najpierw sprawdzić je z prawnikiem i kredytodawcą. To, jak kredyty są zabezpieczane na nieruchomości, wyjaśnia deed of trust a mortgage.
Jak uczysz się tego w Astra Trainer
Kierunek Trusty w świecie Biznes i finanse jest w nim największy — dwadzieścia sześć kursów, w tym Land trusty i trusty biznesowe oraz Land trusty: rozdzielenie tytułu i korzyści, który obejmuje to, jak prawo hipoteczne wchodzi w interakcję z land trustami w świetle ustawy Garn-St Germain.
Opierają się na kursach Podstawy trustów i Rozdzielanie tytułów, bo land trust ma sens dopiero wtedy, gdy jasny jest podział między tytułem a korzyścią. Lekcje trwają około pięciu minut, a przewodnik prowadzi cię przez wszystko, co wydaje się dziwne.
Land trusty ochrony przyrody
W ochronie przyrody land trust to organizacja non-profit, która chroni ziemię ze względu na jej wartość przyrodniczą, krajobrazową, rolniczą lub historyczną. Robi to, posiadając ziemię bezpośrednio albo, częściej, trzymając służebności ochronne: umowy prawne, w których właściciel gruntu trwale zrzeka się prawa do jego zabudowy, zachowując przy tym własność i możliwość użytkowania.
Pierwsza taka organizacja powstała w 1891 roku, gdy ustawodawca stanu Massachusetts, na apel architekta krajobrazu Charlesa Eliota, powołał The Trustees of Reservations, by chronić piękne i historyczne miejsca dla ogółu społeczeństwa. Model rozpowszechnił się szeroko. Według krajowego spisu Land Trust Alliance, do końca 2020 roku land trusty w Stanach Zjednoczonych objęły ochroną około 61 milionów akrów.
Tutaj idea trustu pojawia się w luźniejszej formie. Organizacja trzyma ziemię lub prawa do niej nie dla prywatnych beneficjentów, lecz w celu publicznym, i zwykle ma formę spółki charytatywnej, a nie trustu w ścisłym prawnym znaczeniu.
Community land trusty
Community land trust to organizacja non-profit, która posiada ziemię w imieniu społeczności i wydzierżawia ją, zwykle na 99 lat, osobom będącym właścicielami wybudowanych na niej domów. Ponieważ właściciel domu kupuje tylko budynek, a nie ziemię, dom kosztuje mniej. W zamian odsprzedaż jest ograniczona formułą, dzięki czemu dom pozostaje dostępny cenowo także dla kolejnego nabywcy.
Pierwszą organizacją powszechnie określaną jako community land trust była New Communities, założona w 1969 roku niedaleko Albany w stanie Georgia przez działaczy na rzecz praw obywatelskich, w tym Charlesa Sherroda, aby zapewnić czarnym rolnikom pewny dostęp do ziemi. W 1984 roku miasto Burlington w stanie Vermont pomogło założyć Burlington Community Land Trust, dziś część Champlain Housing Trust, który stał się jednym z najbardziej znanych modeli na świecie. Community land trusty istnieją dziś w całych Stanach Zjednoczonych i w innych krajach.
| Rodzaj land trustu | Kto trzyma tytuł | Dla kogo jest | Główny cel |
|---|---|---|---|
| Powierniczy | Powiernik, zwykle bank lub firma powiernicza | Prywatny beneficjent | Prywatność i łatwość transferu |
| Ochrony przyrody | Organizacja non-profit albo właściciel gruntu w ramach służebności | Ogół społeczeństwa | Ochrona ziemi przed zabudową |
| Community | Społecznościowa organizacja non-profit | Mieszkańcy i przyszli nabywcy | Długoterminowo dostępne cenowo mieszkania |
Ogólne informacje, nie porada prawna. Ten artykuł wyjaśnia w ogólny sposób, jak działają porozumienia dotyczące nieruchomości i trustów, głównie w świetle prawa amerykańskiego. Przepisy znacznie różnią się między stanami i krajami oraz zmieniają się w czasie, a same dokumenty mogą się różnić. Przed podjęciem jakiejkolwiek realnej decyzji dotyczącej nieruchomości, kredytu lub trustu skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem w miejscu, gdzie znajduje się nieruchomość.
Dlaczego jedna idea wyjaśnia wszystkie trzy
Trzy rodzaje land trustu wydają się niepowiązane, dopóki nie zauważysz, że każdy z nich jest inną odpowiedzią na to samo pytanie: kto powinien trzymać ziemię w świetle prawa i na czyją korzyść. Gdy to pytanie stanie się znajome, każde porozumienie trustowe łatwiej się rozczytuje.
Astra Trainer jest zbudowany wokół nauki takich idei w kolejności. Po każdym temacie czekają quizy, a każdy kurs kończy dziesięciopytaniowy egzamin końcowy, podczas gdy codzienne misje, punkty i seria utrzymują pięciominutowe lekcje w ruchu. Krąg daje ci małą grupę ze wspólnym celem tygodniowym i sesjami na żywo, co przydaje się w temacie pełnym pojęć, które dla różnych osób znaczą co innego.
Co warto zapamiętać
Land trust ma trzy znaczenia: prywatne porozumienie powiernicze, organizację non-profit ochrony przyrody i community land trust na rzecz dostępnego cenowo mieszkalnictwa.
Land trust powierniczy przekazuje tytuł prawny biernemu powiernikowi, podczas gdy beneficjent zachowuje kontrolę. Oferuje prywatność wobec przypadkowych wyszukiwań i łatwiejszy transfer, ale niewielką realną ochronę majątku.
Land trusty ochrony przyrody, których początki sięgają Massachusetts w 1891 roku, chronią ziemię przed zabudową; community land trusty, których początki sięgają Georgii w 1969 roku, utrzymują dostępność cenową mieszkań.
Dlatego najbardziej użyteczna odpowiedź na pytanie, czym jest land trust, zaczyna się od kolejnego pytania: o który z trzech chodzi i na czyją korzyść ta ziemia jest trzymana?
Sprawdź się
Pytanie 1 z 3
Właściciel wynajmowanego budynku wnosi go do land trustu powierniczego, licząc, że ochroni to budynek, jeśli najemca go pozwie i wygra. Jak dobrze to działa?
Czym jest land trust?
Termin ma trzy znaczenia. Land trust powierniczy to prywatne porozumienie, w którym powiernik trzyma tytuł prawny do nieruchomości dla beneficjenta. Land trust ochrony przyrody to organizacja non-profit, która chroni ziemię przed zabudową. Community land trust posiada ziemię, by utrzymać dostępność cenową mieszkań.
Jak działa illinois land trust?
Właściciel przenosi nieruchomość na powiernika, często bank lub firmę powierniczą, która staje się właścicielem formalnym, ale działa wyłącznie na pisemne polecenie beneficjenta. Beneficjent zachowuje kontrolę i korzyści, a interes beneficjenta jest generalnie traktowany jako mienie ruchome.
Czy land trust chroni majątek przed wierzycielami?
Land trust powierniczy daje niewielką realną ochronę, ponieważ beneficjent nadal posiada i kontroluje interes, do którego wierzyciele z wyrokiem sądowym zwykle mogą sięgnąć. Jego główne zalety to prywatność wobec przypadkowych wyszukiwań i łatwiejszy transfer. To ogólna informacja, nie porada prawna.
Czym jest community land trust?
Community land trust to organizacja non-profit, która posiada ziemię i wydzierżawia ją, często na 99 lat, osobom będącym właścicielami wybudowanych na niej domów. Odsprzedaż jest ograniczona formułą, dzięki czemu domy pozostają dostępne cenowo. Pierwszą szeroko uznaną taką organizacją była New Communities, założona w stanie Georgia w 1969 roku.
Gdzie mogę porządnie nauczyć się, jak działają trusty i tytuł własności nieruchomości?
Kierunek Trusty w świecie Biznes i finanse Astra Trainer obejmuje dwadzieścia sześć kursów, w tym Land trusty i trusty biznesowe, w pięciominutowych lekcjach z quizami. Pierwsza lekcja nie wymaga podania karty.
Dokąd to prowadzi. Jak lepiej radzić sobie z pieniędzmi: kolejność nauki umieszcza nieruchomości i trusty wśród tematów pieniężnych wartych nauki i wyjaśnia, które zrozumieć najpierw.
