Deed of Trust oder Mortgage ist eine Frage, die sich die meisten Hauskäufer nie stellen, weil sie annehmen, eine Mortgage zu haben, egal was sie unterschrieben haben. In der Alltagssprache meint Mortgage jeden Hauskredit. Rechtlich ist es eines von zwei verschiedenen Dokumenten, mit denen ein Kreditgeber den Kredit gegen die Immobilie besichern kann. Bei einer Mortgage gibt der Kreditnehmer dem Kreditgeber direkt einen Anspruch auf die Immobilie. Bei einem Deed of Trust überträgt der Kreditnehmer den rechtlichen Titel an einen neutralen Dritten, einen Trustee, der ihn hält, bis der Kredit abbezahlt ist. Der Kredit ist derselbe; was sich ändert, ist, wer den Titel hält, und was passiert, wenn die Zahlungen ausbleiben.
Dieser Artikel erklärt, was jedes Dokument bewirkt, welche Parteien beteiligt sind, wie sich die Zwangsvollstreckung unterscheidet, welche Bundesstaaten welches nutzen, und wie der Deed of Trust mit der größeren Idee eines Trusts zusammenhängt. Er erklärt den Mechanismus und ist keine Rechtsberatung.
Zwei Wege, denselben Kredit zu besichern
Jeder Hauskredit besteht aus zwei getrennten Dokumenten. Der Promissory Note ist das Versprechen des Kreditnehmers, das Geld zurückzuzahlen. Das Sicherungsinstrument ist das, was dem Kreditgeber einen Anspruch auf die Immobilie gibt, falls dieses Versprechen gebrochen wird. Eine Mortgage und ein Deed of Trust sind beide Sicherungsinstrumente. Der Promissory Note funktioniert bei beiden gleich.
Das Wort mortgage stammt aus dem Altfranzösischen und wird meist mit totes Pfand übersetzt: Das Pfand starb entweder, wenn die Schuld bezahlt war, und das Land freigegeben wurde, oder wenn die Zahlung ausblieb, und das Land verloren ging. Der Deed of Trust entstand in den USA als Alternative, weil er es Kreditgebern einfacher und schneller machen konnte, die Immobilie zurückzuholen.
Der Kredit ist in beiden Fällen derselbe. Was sich unterscheidet, ist, wer den Titel hält, während du ihn zurückzahlst, und wer ihn verkaufen darf, wenn du aufhörst.
SelbstcheckBei einem Deed of Trust hält ein neutraler Trustee den rechtlichen Titel deines Hauses, während du den Kredit zurückzahlst. Bevor du weiterliest: Was, glaubst du, tut der Trustee tatsächlich in diesen Jahren, und was muss passieren, wenn du die letzte Rate zahlst?Antwort anzeigenAntwort ausblenden
Solange du wie vereinbart zahlst, tut der Trustee fast nichts. Er wird nur zu zwei Zeitpunkten aktiv: bei Zahlungsausfall, indem er den Verkauf der Immobilie organisiert, oder bei vollständiger Rückzahlung, indem er den Titel über eine Deed of Reconveyance an dich zurücküberträgt. Seine Rolle ist eng begrenzt: Er hält den Titel rein als Sicherheit.
Die Parteien bei beiden
| Rolle | Mortgage | Deed of Trust |
|---|---|---|
| Kreditnehmer | Der Mortgagor | Der Trustor |
| Kreditgeber | Der Mortgagee | Der Beneficiary |
| Neutraler Dritter | Keiner | Der Trustee, oft eine Titelgesellschaft oder ähnliche Firma |
| Wer den rechtlichen Titel während des Kredits hält | Hängt vom Bundesstaat ab; meist behält ihn der Kreditnehmer, vorbehaltlich des Pfandrechts des Kreditgebers | Der Trustee hält den bloßen rechtlichen Titel; der Kreditnehmer behält das Recht, die Immobilie zu bewohnen und zu nutzen |
Der Trustee bei einem Deed of Trust hat eine eng begrenzte Rolle. Er hält den Titel als Sicherheit und tut fast nichts, während der Kredit zurückgezahlt wird. Er wird zu einem von zwei Zeitpunkten aktiv: wenn der Kredit abbezahlt ist, indem er den Titel über ein Dokument namens Deed of Reconveyance an den Kreditnehmer zurücküberträgt, oder wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät, indem er den Verkauf der Immobilie organisiert.
Deed of Trust oder Mortgage: wie sich die Zwangsvollstreckung unterscheidet
Hier zählt der Unterschied in der Praxis am meisten.
Gerichtliche Zwangsvollstreckung. Bei einer klassischen Mortgage muss ein Kreditgeber, dessen Kreditnehmer in Verzug gerät, in der Regel vor Gericht ziehen. Der Kreditgeber reicht eine Klage ein, der Kreditnehmer kann reagieren, und ein Richter muss dem Verkauf zustimmen. Das braucht Zeit, oft viele Monate und manchmal Jahre, und es gibt dem Kreditnehmer einen formellen Rahmen, um Einwände vorzubringen.
Außergerichtliche Zwangsvollstreckung. Ein Deed of Trust enthält meist eine Power-of-Sale-Klausel, die den Trustee im Voraus ermächtigt, die Immobilie zu verkaufen, falls der Kreditnehmer in Verzug gerät. Der Trustee folgt den Fristen und Verfahren, die das Recht des Bundesstaats vorschreibt, und der Verkauf kann ohne Klage stattfinden. Das ist für den Kreditgeber meist schneller und günstiger.
Die Trennlinie ist nicht ganz sauber. Manche Bundesstaaten, die Mortgages nutzen, erlauben ebenfalls außergerichtliche Zwangsvollstreckung, wenn die Mortgage eine Power-of-Sale-Klausel enthält, und Kreditnehmer in Deed-of-Trust-Staaten können trotzdem vor Gericht ziehen, um eine ihrer Ansicht nach unrechtmäßige Zwangsvollstreckung anzufechten. Aber als Faustregel gilt: Deeds of Trust sind mit schnellerer, außergerichtlicher Zwangsvollstreckung verbunden, Mortgages mit langsamerer, gerichtlich beaufsichtigter.
Welche Bundesstaaten welches nutzen
Kreditnehmer wählen selten selbst. Das Dokument ergibt sich aus dem Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, und aus der dortigen Standardpraxis des Kreditgebers. Viele Bundesstaaten, darunter Kalifornien, Texas, Virginia und Colorado, nutzen meist Deeds of Trust. Andere, darunter New York, Florida, Pennsylvania und New Jersey, nutzen meist Mortgages. Manche Bundesstaaten erlauben beides. Außerhalb der USA unterscheidet sich die Terminologie erneut: In England und Wales etwa wird ein Hauskredit durch eine legal charge gesichert, die gegen die Immobilie eingetragen wird.
Wie das bei Astra Trainer vermittelt wird
Die Richtung Trusts in der Welt Business & Finanzen ist die größte in dieser Welt, sechsundzwanzig Kurse, und einer davon, Deeds of Trust & Mortgages, behandelt genau das: die rechtliche Mechanik vom Kreditvertrag bis zur Titelübertragung. Er baut auf Kursen wie Grundlagen von Trusts, Zentrale Trust-Rollen und Splitting Titles auf.
Ein Deed of Trust ergibt weit mehr Sinn, sobald die Idee klar ist, rechtlichen Titel vom Nutzen zu trennen. Lektionen dauern etwa fünf Minuten, und ein Guide führt dich durch alles Ungewohnte.
Warum es Trust heißt
Ein Deed of Trust ist kein Trust zur Nachlassplanung, aber er baut auf derselben Idee auf. Jeder Trust trennt rechtlichen Titel, wer eine Sache rechtlich hält, vom wirtschaftlichen Nutzen, wer den Vorteil davon hat, wie in was ein Trust ist und wie er funktioniert erklärt.
Bei einem Deed of Trust hält der Trustee den rechtlichen Titel, aber nicht zu seinem eigenen Nutzen. Er hält ihn als Sicherheit für den Kreditgeber, den Beneficiary, während der Kreditnehmer das Recht behält, das Haus zu bewohnen und zu nutzen, sowie das Recht, den Titel zurückzubekommen, sobald die Schuld beglichen ist. Der Trustee hat Pflichten gegenüber beiden Seiten: gegenüber dem Kreditgeber, bei Zahlungsausfall zu handeln, und gegenüber dem Kreditnehmer, die Verfahren korrekt einzuhalten und den Titel bei Rückzahlung zurückzuübertragen.
Was es für einen Kreditnehmer bedeutet
Für die meisten Kreditnehmer, die ihren Kredit wie vereinbart zahlen, ist der Unterschied fast unsichtbar. Monatsraten, Zinsen und der Promissory Note sind gleich. Am Ende erhält der Kreditnehmer entweder eine Release oder Satisfaction of Mortgage, oder eine Deed of Reconveyance, und sollte prüfen, ob sie beim County eingetragen wurde, denn eine fehlende Freigabe kann einen späteren Verkauf erschweren.
Der Unterschied zählt, wenn Zahlungen schwierig werden. In einem Deed-of-Trust-Staat kann der Zeitraum vom Zahlungsausfall bis zum Verkauf kürzer sein und beginnt nicht mit einem Gerichtsverfahren. Zu wissen, welches Dokument man unterschrieben hat, welche Fristen gelten und welche Optionen vor einem Verkauf bestehen, etwa den Kredit wiederherzustellen oder mit dem Kreditgeber zu verhandeln, zählt in diesen Bundesstaaten weit mehr. Rechtshilfeorganisationen und Wohnberatungsstellen können Kreditnehmern helfen, die Regeln an ihrem Wohnort zu verstehen.
Eigentum, das aus anderen Gründen in einem Trust gehalten wird, etwa ein Living Trust, der eingerichtet wurde, um Probate zu vermeiden, ist eine gesonderte Angelegenheit, behandelt in was Probate ist.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Dieser Artikel erklärt in allgemeinen Zügen, wie Eigentums- und Trust-Konstruktionen funktionieren, hauptsächlich nach US-Recht. Regeln unterscheiden sich stark zwischen Bundesstaaten und Ländern und ändern sich mit der Zeit, und die Dokumente selbst können variieren. Sprich bei jeder echten Entscheidung zu Eigentum, einem Kredit oder einem Trust mit einem qualifizierten Anwalt am Ort der Immobilie.
Warum Immobilienrecht mit den richtigen Grundlagen leichter ist
Mortgages, Deeds of Trust, Land Trusts und Living Trusts nutzen alle dieselben wenigen Ideen zu Titel und Nutzen, in unterschiedlichen Kombinationen. Sind diese Ideen erst einmal klar, werden Dokumente lesbar, die zuvor undurchdringlich wirkten.
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Wenn auf deinem Zuhause ein Kredit liegt: Prüfe, was du weißt
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Für einen Kreditnehmer, der wie vereinbart zahlt, bleibt der Unterschied fast unsichtbar, ein nicht angehakter Punkt ist also für sich genommen kein Problem. Es ist eine Lücke, die sich lohnt, ruhig zu schließen, denn die Regeln zählen am meisten in dem Moment, in dem Zahlungen schwierig werden, wenn am wenigsten Zeit bleibt, sie zu lernen. Trifft ein früherer Kredit auf dich nicht zu, zähle diesen Punkt als angehakt.
Was du daraus mitnimmst
Eine Mortgage und ein Deed of Trust sichern beide einen Kredit mit einer Immobilie. Eine Mortgage betrifft zwei Parteien; ein Deed of Trust fügt einen neutralen Trustee hinzu, der den rechtlichen Titel hält, bis der Kredit zurückgezahlt ist.
Der wichtigste praktische Unterschied ist die Zwangsvollstreckung: Deeds of Trust erlauben einem Trustee meist, ohne Gerichtsverfahren zu verkaufen, während Mortgages meist ein gerichtliches Verfahren verlangen.
Welches Dokument du unterschreibst, hängt vor allem vom Bundesstaat ab, in dem die Immobilie liegt.
Deshalb ist die klarste Art, über Deed of Trust oder Mortgage nachzudenken, eine Frage nach dem Titel: Wer hält ihn, während du den Kredit zurückzahlst, und was darf diese Person damit tun, wenn du es nicht kannst.
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Frage 1 von 3
Eine Kreditnehmerin in einem Deed-of-Trust-Staat fragt, ob ihr Rückzahlungsversprechen anders funktioniert als das ihrer Freundin in einem Mortgage-Staat. Was ist die Antwort?
Was ist der Unterschied zwischen einem Deed of Trust und einer Mortgage?
Beide sichern einen Kredit mit einer Immobilie. Eine Mortgage betrifft nur Kreditnehmer und Kreditgeber. Ein Deed of Trust fügt einen neutralen Trustee hinzu, der den rechtlichen Titel hält, bis der Kredit zurückgezahlt ist, und meist die Immobilie ohne Gerichtsverfahren verkaufen kann, falls der Kreditnehmer in Verzug gerät.
Wer sind die Parteien bei einem Deed of Trust?
Der Trustor ist der Kreditnehmer, der Beneficiary ist der Kreditgeber, und der Trustee ist ein neutraler Dritter, oft eine Titelgesellschaft, der den rechtlichen Titel als Sicherheit hält und nur aktiv wird, wenn der Kredit zurückgezahlt wird oder in Verzug gerät.
Was ist eine Deed of Reconveyance?
Eine Deed of Reconveyance ist das Dokument, das ein Trustee einträgt, wenn ein durch einen Deed of Trust gesicherter Kredit abbezahlt ist, und das den rechtlichen Titel an den Kreditnehmer zurücküberträgt. Kreditnehmer sollten prüfen, ob sie eingetragen wurde, denn eine fehlende kann einen späteren Verkauf erschweren.
Geht die Zwangsvollstreckung bei einem Deed of Trust schneller?
Meistens. Ein Deed of Trust enthält meist eine Power-of-Sale-Klausel, die außergerichtliche Zwangsvollstreckung erlaubt, die den Fristregeln des Bundesstaats ohne Klage folgt. Mortgages verlangen meist eine gerichtliche Zwangsvollstreckung, auch wenn die Regeln je nach Bundesstaat variieren.
Wo kann ich lernen, wie Trusts und Eigentumstitel funktionieren, in kurzen Lektionen?
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Wohin das führt. Besser mit Geld umgehen: Die Reihenfolge, in der du es lernst ordnet Eigentum und Trusts unter die Geldthemen ein, die sich zu lernen lohnen, und erklärt, was du zuerst verstehen solltest.
