Deed of trust o mortgage è una domanda che la maggior parte degli acquirenti di casa non si pone mai, perché danno per scontato di avere un mortgage qualunque cosa abbiano firmato. Nel linguaggio comune, mortgage significa semplicemente prestito casa. Nel diritto, è uno dei due diversi documenti che un creditore può usare per garantire il prestito sulla proprietà. In un mortgage, il debitore concede al creditore una pretesa diretta sulla proprietà. In un deed of trust, il debitore trasferisce il titolo legale a un terzo neutrale, un trustee, che lo detiene finché il prestito non è saldato. Il prestito è lo stesso; ciò che cambia è chi detiene il titolo, e cosa succede se i pagamenti si interrompono.
Questo articolo spiega cosa fa ciascun documento, le parti coinvolte, come differisce il foreclosure, quali stati usano l'uno o l'altro, e come il deed of trust si collega all'idea più ampia di trust. Spiega il meccanismo e non è una consulenza legale.
Due modi di garantire lo stesso prestito
Ogni prestito casa coinvolge due documenti distinti. Il promissory note è la promessa del debitore di restituire il denaro. Il security instrument è ciò che dà al creditore una pretesa sulla proprietà se quella promessa viene infranta. Sia il mortgage sia il deed of trust sono security instrument. Il note funziona allo stesso modo in entrambi i casi.
La parola mortgage viene dal francese antico e viene di solito tradotta come «pegno morto»: il pegno moriva sia quando il debito veniva pagato, liberando il terreno, sia quando il pagamento falliva, e il terreno andava perso. Il deed of trust si è sviluppato come alternativa negli Stati Uniti perché poteva rendere il recupero della proprietà più semplice e rapido per i creditori.
Il prestito è lo stesso in entrambi i casi. Ciò che cambia è chi detiene il titolo mentre lo ripaghi, e chi può venderlo se smetti di farlo.
AutoverificaCon un deed of trust, un trustee neutrale detiene il titolo legale della tua casa mentre ripaghi il prestito. Prima di continuare, prevedi cosa fa davvero il trustee durante quegli anni, e cosa deve succedere quando fai l'ultimo pagamento.Mostra la rispostaNascondi la risposta
Finché paghi come concordato, il trustee non fa quasi nulla. Agisce solo in due momenti: in caso di inadempienza, organizzando la vendita della proprietà, oppure al saldo del debito, trasferendoti di nuovo il titolo tramite un deed of reconveyance. Il suo ruolo è ristretto: detiene il titolo puramente come garanzia.
Le parti coinvolte in ciascuno
| Ruolo | Mortgage | Deed of trust |
|---|---|---|
| Debitore | Il mortgagor | Il trustor |
| Creditore | Il mortgagee | Il beneficiary |
| Terzo neutrale | Nessuno | Il trustee, spesso una società di title insurance o simile |
| Chi detiene il titolo legale durante il prestito | Dipende dallo stato; di solito lo mantiene il debitore, soggetto al privilegio del creditore | Il trustee detiene il titolo legale nudo; il debitore mantiene il diritto di abitare e usare la proprietà |
Il trustee in un deed of trust ha un ruolo ristretto. Detiene il titolo come garanzia e non fa quasi nulla mentre il prestito viene ripagato. Agisce in uno di due momenti: quando il prestito viene saldato, trasferendo il titolo al debitore tramite un documento chiamato deed of reconveyance, oppure quando il debitore è inadempiente, organizzando la vendita della proprietà.
Deed of trust o mortgage: come differisce il foreclosure
È qui che la differenza conta di più nella pratica.
Foreclosure giudiziale. Con un mortgage tradizionale, un creditore il cui debitore è inadempiente deve in genere rivolgersi al tribunale. Il creditore avvia una causa, il debitore può rispondere, e un giudice deve approvare la vendita. Questo richiede tempo, spesso molti mesi e a volte anni, e offre al debitore un contesto formale in cui far valere le proprie difese.
Foreclosure non giudiziale. Un deed of trust contiene di solito una clausola power of sale, che autorizza in anticipo il trustee a vendere la proprietà se il debitore è inadempiente. Il trustee segue i periodi di preavviso e le procedure stabilite dalla legge dello stato, e la vendita può avvenire senza una causa. Questo è tipicamente più rapido ed economico per il creditore.
La distinzione non è perfettamente netta. Alcuni stati che usano il mortgage permettono comunque il foreclosure non giudiziale se il mortgage include una clausola power of sale, e i debitori negli stati che usano il deed of trust possono comunque rivolgersi al tribunale per contestare un foreclosure che ritengono scorretto. Ma come regola generale, il deed of trust è associato a un foreclosure più rapido e fuori dal tribunale, e il mortgage a un foreclosure più lento e supervisionato dal tribunale.
Quali stati usano quale
I debitori raramente scelgono. Il documento è stabilito dallo stato in cui si trova la proprietà e dalla prassi standard del creditore in quello stato. Molti stati, tra cui California, Texas, Virginia e Colorado, usano tipicamente il deed of trust. Altri, tra cui New York, Florida, Pennsylvania e New Jersey, usano tipicamente il mortgage. Alcuni stati permettono entrambi. Fuori dagli Stati Uniti la terminologia cambia ancora: in Inghilterra e Galles, per esempio, un prestito casa è garantito da un legal charge registrato sulla proprietà.
Come si studia questo argomento su Astra Trainer
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Un deed of trust ha molto più senso una volta chiara l'idea di separare il titolo legale dal beneficio. Le lezioni durano circa cinque minuti e una guida ti accompagna in ogni passaggio insolito.
Perché si chiama trust
Un deed of trust non è un trust di pianificazione successoria, ma si basa sulla stessa idea. Ogni trust separa il titolo legale, chi detiene una cosa secondo la legge, dall'interesse beneficiario, chi ne trae vantaggio, come spiegato in cos'è un trust e come funziona.
In un deed of trust, il trustee detiene il titolo legale, ma non a proprio beneficio. Lo detiene come garanzia per il creditore, il beneficiary, mentre il debitore mantiene il diritto di abitare e usare la casa e il diritto di riottenere il titolo una volta saldato il debito. Il trustee ha doveri verso entrambe le parti: verso il creditore, agire in caso di inadempienza, e verso il debitore, seguire correttamente le procedure e retrocedere il titolo al saldo del debito.
Cosa significa per un debitore
Per la maggior parte dei debitori che pagano il prestito come concordato, la differenza è quasi invisibile. I pagamenti mensili, gli interessi e il note sono gli stessi. Alla fine, il debitore riceve una release o satisfaction of mortgage, oppure un deed of reconveyance, e dovrebbe verificare che sia stato registrato presso la contea, perché una release mancante può complicare una vendita successiva.
La differenza conta se i pagamenti diventano difficili. In uno stato che usa il deed of trust, i tempi tra l'inadempienza e la vendita possono essere più brevi e non iniziano con una causa in tribunale. Sapere quale documento hai firmato, quali periodi di preavviso si applicano e quali opzioni esistono prima di una vendita, come rimettere in regola il prestito o negoziare con il creditore, conta molto di più in quegli stati. Le organizzazioni di assistenza legale e i consulenti abitativi possono aiutare i debitori a capire le regole del luogo in cui vivono.
Una proprietà detenuta in trust per altri motivi, come un living trust costituito per evitare il probate, è una questione separata, trattata in cos'è il probate.
Informazioni generali, non una consulenza legale. Questo articolo spiega in termini generali come funzionano gli accordi su proprietà e trust, principalmente secondo il diritto statunitense. Le regole variano molto tra stati e paesi e cambiano nel tempo, e gli stessi documenti possono variare. Per qualsiasi decisione reale su una proprietà, un prestito o un trust, rivolgiti a un avvocato qualificato del luogo in cui si trova la proprietà.
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Mortgage, deed of trust, land trust e living trust usano tutti le stesse poche idee su titolo e beneficio, in combinazioni diverse. Una volta chiare quelle idee, documenti che sembravano incomprensibili diventano leggibili.
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Spuntati: 0 su 5
Per un debitore che paga come concordato, la differenza resta quasi invisibile, quindi una voce non spuntata non è di per sé un problema. È una lacuna che vale la pena colmare con calma, perché le regole contano di più proprio nel momento in cui i pagamenti diventano difficili, quando c'è meno tempo per impararle. Se un prestito passato non ti riguarda, considera quella voce come spuntata.
Cosa ricordare
Sia il mortgage sia il deed of trust garantiscono un prestito su un immobile. Un mortgage coinvolge due parti; un deed of trust aggiunge un trustee neutrale che detiene il titolo legale finché il prestito non è ripagato.
La principale differenza pratica è il foreclosure: il deed of trust di solito permette a un trustee di vendere senza passare dal tribunale, mentre il mortgage di solito richiede un processo giudiziale.
Quale documento firmi dipende soprattutto dallo stato in cui si trova la proprietà.
Per questo il modo più chiaro di pensare a deed of trust o mortgage è come una domanda sul titolo: chi lo detiene mentre ripaghi il prestito, e cosa può farne se non ci riesci.
Mettiti alla prova
Domanda 1 di 3
Una debitrice in uno stato che usa il deed of trust chiede se la sua promessa di rimborso funziona diversamente da quella della sua amica in uno stato che usa il mortgage. Qual è la risposta?
Qual è la differenza tra un deed of trust e un mortgage?
Entrambi garantiscono un prestito su un immobile. Un mortgage coinvolge solo debitore e creditore. Un deed of trust aggiunge un trustee neutrale che detiene il titolo legale finché il prestito non è ripagato e, di solito, può vendere la proprietà senza passare dal tribunale se il debitore è inadempiente.
Chi sono le parti in un deed of trust?
Il trustor è il debitore, il beneficiary è il creditore, e il trustee è un terzo neutrale, spesso una società di title insurance, che detiene il titolo legale come garanzia e agisce solo al saldo del prestito o in caso di inadempienza.
Cos'è un deed of reconveyance?
Un deed of reconveyance è il documento che un trustee registra quando un prestito garantito da un deed of trust viene saldato, trasferendo di nuovo il titolo legale al debitore. I debitori dovrebbero verificare che sia stato registrato, perché uno mancante può complicare una vendita successiva.
Il foreclosure è più rapido con un deed of trust?
Di solito sì. Un deed of trust include tipicamente una power of sale che permette il foreclosure non giudiziale, che segue le regole di preavviso dello stato senza una causa. I mortgage di solito richiedono un foreclosure giudiziale tramite i tribunali, anche se le regole variano da stato a stato.
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