Qu'est-ce qu'un land trust ? La réponse dépend de qui pose la question, parce que ces deux mots désignent trois choses bien distinctes. Pour un investisseur immobilier, il s'agit généralement d'un montage privé dans lequel un trustee détient le titre légal d'un bien pour le compte de quelqu'un. Pour un défenseur de l'environnement, c'est une association à but non lucratif qui protège un terrain du développement. Pour un militant du logement, c'est un community land trust, qui détient un terrain pour que les logements construits dessus restent abordables. Les trois reposent sur la même idée de fond, séparer qui détient le terrain en droit de qui en profite, mais servent des objectifs complètement différents.
Cet article explique chaque type de land trust, son fonctionnement, son origine, et ce qu'il peut ou ne peut pas faire. Il explique le mécanisme et ne constitue pas un conseil juridique.
Qu'est-ce qu'un land trust ? L'idée commune aux trois
Un trust divise la propriété en deux parts : le titre légal, c'est-à-dire qui détient le bien en droit, et l'intérêt bénéficiaire, c'est-à-dire qui en tire le bénéfice. Le trustee détient le titre ; les bénéficiaires en profitent. Cette séparation, expliquée dans ce qu'est un trust et comment il fonctionne, est celle qu'utilise chaque type de land trust, de façons différentes et à des fins différentes.
Trois types de land trust, une seule vieille idée : séparer qui détient le terrain en droit de qui ce terrain est destiné à servir.
Vérifie-toiDans un land trust de détention de titre, l'intérêt du bénéficiaire est généralement traité comme un bien mobilier, pas comme un bien immobilier. Avant de lire la suite, prédis quelle différence pratique cela fait quand le bénéficiaire veut transmettre le bien à quelqu'un d'autre.Voir la réponseMasquer la réponse
Cela change la façon dont le bien se transmet. Comme le bénéficiaire détient un bien mobilier, cet intérêt peut être transmis en cédant l'intérêt bénéficiaire par un document privé, plutôt qu'en enregistrant un nouvel acte. Le trustee reste le propriétaire inscrit tout du long, si bien que le titre public n'a pas besoin de changer de mains.
Les land trusts de détention de titre
Un land trust de détention de titre, souvent appelé Illinois land trust d'après l'État où il s'est développé, est un montage privé pour détenir un bien immobilier. Le propriétaire transfère le bien à un trustee, souvent une banque ou une société fiduciaire, dans le cadre d'un contrat de trust. Le trustee devient le propriétaire inscrit, mais son rôle est passif : il n'agit que sur instruction écrite du bénéficiaire. Le bénéficiaire, généralement le propriétaire d'origine, garde le plein contrôle du bien, le gère, perçoit les loyers éventuels et supporte les dépenses.
Ce montage est né à Chicago à la fin du XIXe siècle, où il servait à assembler des terrains pour de grands projets de construction, et le législateur de l'Illinois l'a reconnu en 1893. Plusieurs autres États autorisent aujourd'hui des trusts similaires par la loi, dont la Floride et la Virginie.
Une particularité est que l'intérêt du bénéficiaire est généralement traité comme un bien mobilier plutôt que comme un bien immobilier. Cela signifie qu'il peut être transféré en cédant l'intérêt bénéficiaire, un document privé, plutôt qu'en enregistrant un nouvel acte.
Ce qu'un land trust de détention de titre peut faire, et ce qu'il ne peut pas faire
| Avantage souvent cité | La réalité |
|---|---|
| Confidentialité | Le nom du trustee apparaît sur les registres publics à la place de celui du propriétaire. Mais le bénéficiaire peut être identifié par des décisions de justice, des déclarations de prêteurs et fiscales, et des obligations de transparence ; c'est une confidentialité face aux recherches ordinaires, pas un secret. |
| Transfert facilité | L'intérêt bénéficiaire peut être cédé de façon privée, ce qui peut simplifier les transferts entre membres d'une famille ou partenaires. |
| Éviter l'homologation | Un bénéficiaire successeur peut être nommé, si bien que l'intérêt peut se transmettre au décès sans passer par l'homologation pour ce bien. |
| Protection des actifs | Limitée. Le bénéficiaire continue de posséder et de contrôler l'intérêt, si bien que les créanciers munis d'un jugement peuvent généralement l'atteindre. Un land trust ne remplace pas une assurance responsabilité civile ni une société. |
Un bien hypothéqué pose une question de plus. La plupart des prêts immobiliers contiennent une clause d'exigibilité anticipée permettant au prêteur d'exiger le remboursement intégral si le bien est transféré. Une loi fédérale de 1982, le Garn-St Germain Act, empêche les prêteurs de faire jouer cette clause pour certains transferts résidentiels vers un trust du vivant de l'emprunteur, lorsque celui-ci reste bénéficiaire et continue d'occuper le logement. Ses conditions sont précises, et toute personne envisageant un tel transfert devrait d'abord les vérifier auprès d'un avocat et du prêteur. La façon dont les prêts sont garantis par un bien est expliquée dans acte de trust contre hypothèque.
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Ces cours s'appuient sur Notions de base sur les trusts et Diviser les titres, car un land trust ne prend tout son sens qu'une fois claire la séparation entre titre et bénéfice. Les leçons durent environ cinq minutes et un guide t'accompagne dans tout ce qui paraît étrange.
Les land trusts de conservation
En matière de conservation, un land trust est une association à but non lucratif qui protège un terrain pour sa valeur naturelle, paysagère, agricole ou historique. Elle le fait soit en possédant le terrain directement, soit, plus souvent, en détenant des servitudes de conservation : des accords juridiques par lesquels un propriétaire renonce définitivement au droit de développer son terrain tout en continuant à le posséder et à l'utiliser.
Le premier de ces organismes a été créé en 1891, lorsque le législateur du Massachusetts, à la demande de l'architecte paysagiste Charles Eliot, a fondé The Trustees of Reservations pour préserver des lieux magnifiques et historiques au profit du public. Le modèle s'est largement répandu. Selon le recensement national de la Land Trust Alliance, les land trusts des États-Unis avaient protégé environ 61 millions d'acres à la fin de 2020.
Ici, l'idée de trust apparaît sous une forme plus souple. L'organisation détient un terrain ou des droits sur un terrain non pour des bénéficiaires privés mais dans un but d'intérêt public, et elle est généralement structurée comme une société caritative plutôt que comme un trust au sens juridique strict.
Les community land trusts
Un community land trust est une association à but non lucratif qui détient un terrain au nom d'une communauté et le loue, en général pour 99 ans, à des personnes qui possèdent les logements construits dessus. Comme le propriétaire n'achète que le bâtiment et non le terrain, le logement coûte moins cher. En contrepartie, la revente est encadrée par une formule, afin que le logement reste abordable pour l'acheteur suivant aussi.
La première organisation largement décrite comme un community land trust fut New Communities, fondée en 1969 près d'Albany, en Géorgie, par des militants des droits civiques dont Charles Sherrod, pour garantir à des agriculteurs noirs un accès sûr à la terre. En 1984, la ville de Burlington, dans le Vermont, a contribué à fonder le Burlington Community Land Trust, aujourd'hui intégré au Champlain Housing Trust, devenu l'un des modèles les plus connus au monde. Les community land trusts existent aujourd'hui partout aux États-Unis et dans d'autres pays.
| Type de land trust | Qui détient le titre | Pour qui | Objectif principal |
|---|---|---|---|
| Détention de titre | Un trustee, généralement une banque ou une société fiduciaire | Le bénéficiaire privé | Confidentialité et facilité de transfert |
| Conservation | Une association, ou le propriétaire dans le cadre d'une servitude | Le public | Protéger le terrain du développement |
| Community | Une association communautaire | Les résidents et futurs acheteurs | Logement abordable sur le long terme |
Informations générales, pas un conseil juridique. Cet article explique en termes généraux le fonctionnement des montages de propriété et de trust, principalement en droit américain. Les règles varient fortement d'un État et d'un pays à l'autre et évoluent dans le temps, et les documents eux-mêmes peuvent varier. Pour toute décision réelle concernant un bien, un prêt ou un trust, consulte un avocat qualifié du lieu où se trouve le bien.
Pourquoi une seule idée explique les trois
Les trois types de land trust semblent sans rapport jusqu'à ce qu'on remarque que chacun répond à sa façon à la même question : qui doit détenir un terrain en droit, et au profit de qui. Une fois cette question familière, chaque montage de trust devient plus facile à lire.
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Ce qu'il faut retenir
Land trust a trois sens : un montage privé de détention de titre, une association de conservation, et un community land trust pour le logement abordable.
Un land trust de détention de titre place le titre légal chez un trustee passif pendant que le bénéficiaire garde le contrôle. Il offre une confidentialité face aux recherches ordinaires et un transfert facilité, mais peu de véritable protection des actifs.
Les land trusts de conservation, apparus dans le Massachusetts en 1891, protègent un terrain du développement ; les community land trusts, apparus en Géorgie en 1969, maintiennent le logement abordable.
C'est pourquoi la réponse la plus utile à la question qu'est-ce qu'un land trust commence par une autre question : lequel des trois veux-tu dire, et au profit de qui le terrain est-il détenu ?
Teste-toi
Question 1 sur 3
Un propriétaire place un immeuble locatif dans un land trust de détention de titre, en espérant que cela protège l'immeuble si un locataire le poursuit et gagne. Est-ce que cela fonctionne bien ?
Qu'est-ce qu'un land trust ?
Le terme a trois sens. Un land trust de détention de titre est un montage privé dans lequel un trustee détient le titre légal d'un bien immobilier pour un bénéficiaire. Un land trust de conservation est une association qui protège un terrain du développement. Un community land trust détient un terrain pour garder le logement abordable.
Comment fonctionne un Illinois land trust ?
Le propriétaire transfère le bien à un trustee, souvent une banque ou une société fiduciaire, qui devient le propriétaire inscrit mais n'agit que sur instruction écrite du bénéficiaire. Le bénéficiaire garde le contrôle et les bénéfices, et son intérêt est généralement traité comme un bien mobilier.
Un land trust protège-t-il les actifs face aux créanciers ?
Un land trust de détention de titre offre peu de véritable protection, car le bénéficiaire continue de posséder et de contrôler l'intérêt bénéficiaire, que les créanciers munis d'un jugement peuvent généralement atteindre. Ses principaux avantages sont la confidentialité face aux recherches ordinaires et un transfert facilité. Informations générales, pas un conseil juridique.
Qu'est-ce qu'un community land trust ?
Un community land trust est une association qui détient un terrain et le loue, souvent pour 99 ans, à des personnes qui possèdent les logements construits dessus. La revente est encadrée par une formule pour que les logements restent abordables. Le premier largement reconnu comme tel fut New Communities, fondé en Géorgie en 1969.
Où apprendre le fonctionnement des trusts et du titre de propriété en leçons courtes ?
La direction Trusts de l'univers Business & Finance d'Astra Trainer compte vingt-six cours, dont Land Trusts & Business Trusts, en leçons de cinq minutes avec quiz. La première leçon ne demande pas de carte.
Ce que ça ouvre. Comment mieux gérer son argent : l'ordre pour tout apprendre situe la propriété et les trusts parmi les sujets financiers à connaître, et explique lesquels comprendre en premier.
