Cos'è un land trust? La risposta dipende da chi lo chiede, perché le stesse due parole descrivono tre cose piuttosto diverse. Un investitore immobiliare intende di solito un accordo privato in cui un trustee detiene il titolo legale di un immobile per conto di qualcuno. Un ambientalista intende un'organizzazione no-profit che protegge il territorio dallo sviluppo edilizio. Chi si occupa di edilizia sociale intende un land trust comunitario, che possiede il terreno in modo che le case costruite su di esso restino accessibili. Tutti e tre si basano sulla stessa idea di fondo, separare chi detiene il terreno per legge da chi ne trae beneficio, ma servono scopi completamente diversi.
Questo articolo spiega ogni tipo di land trust, come funziona, da dove viene e cosa può e non può fare. Spiega il meccanismo e non è una consulenza legale.
Cos'è un land trust? L'idea che tutti e tre condividono
Un trust divide la proprietà in due parti: il titolo legale, cioè chi detiene l'immobile per legge, e l'interesse beneficiario, cioè chi ne trae vantaggio. Il trustee detiene il titolo; i beneficiari godono del vantaggio. Questa suddivisione, spiegata in cos'è un trust e come funziona, è ciò che ogni tipo di land trust utilizza, in modi diversi e per fini diversi.
Tre tipi di land trust, un'unica idea antica: separare chi detiene il terreno per legge da chi ne è il vero destinatario.
AutoverificaIn un land trust di intestazione, l'interesse del beneficiario viene di solito trattato come bene personale, non come immobile. Prima di continuare, prevedi quale differenza pratica comporta questo quando il beneficiario vuole cedere la proprietà a qualcun altro.Mostra la rispostaNascondi la risposta
Cambia il modo in cui la proprietà si trasferisce. Poiché il beneficiario detiene un bene personale, l'interesse può essere trasmesso cedendo l'interesse beneficiario con un documento privato, invece che registrando un nuovo atto. Il trustee resta il proprietario di registro per tutto il tempo, quindi il titolo pubblico non deve cambiare di mano.
I land trust di intestazione
Un land trust di intestazione, spesso chiamato Illinois land trust dallo stato in cui si è sviluppato, è un accordo privato per possedere un immobile. Il proprietario trasferisce la proprietà a un trustee, spesso una banca o una società fiduciaria, secondo un accordo di trust. Il trustee diventa il proprietario di registro, ma il suo ruolo è passivo: agisce solo su istruzione scritta del beneficiario. Il beneficiario, di solito il proprietario originario, mantiene il pieno controllo della proprietà, la gestisce, incassa eventuali affitti e sostiene le spese.
L'accordo si sviluppò nella Chicago di fine Ottocento, dove veniva usato per assemblare terreni destinati a grandi progetti edilizi, e la legislatura dell'Illinois lo riconobbe nel 1893. Diversi altri stati oggi permettono trust simili per legge, tra cui la Florida e la Virginia.
Una caratteristica distintiva è che l'interesse del beneficiario viene generalmente trattato come bene personale, non come immobile. Questo significa che può essere trasferito cedendo l'interesse beneficiario, un documento privato, invece che registrando un nuovo atto.
Cosa può e non può fare un land trust di intestazione
| Vantaggio spesso citato | La realtà |
|---|---|
| Privacy | Il nome del trustee compare nei registri pubblici al posto di quello del proprietario. Ma il beneficiario può essere identificato tramite ordini del tribunale, pratiche bancarie e fiscali e obblighi di trasparenza; è privacy dalle ricerche casuali, non segretezza. |
| Trasferimento più semplice | L'interesse beneficiario può essere ceduto privatamente, il che può semplificare i trasferimenti tra familiari o partner. |
| Evitare la successione | Si può nominare un beneficiario successivo, così l'interesse può passare alla morte senza passare per la successione di quell'immobile. |
| Protezione del patrimonio | Limitata. Il beneficiario continua a possedere e controllare l'interesse, quindi i creditori con una sentenza possono di solito raggiungerlo. Un land trust non sostituisce un'assicurazione di responsabilità civile o una società. |
Gli immobili ipotecati sollevano un'ulteriore questione. La maggior parte dei mutui casa contiene una clausola due-on-sale che permette al creditore di chiedere il rimborso totale se la proprietà viene trasferita. Una legge federale del 1982, il Garn-St Germain Act, impedisce ai creditori di far valere quella clausola per certi trasferimenti residenziali in un trust durante la vita del debitore, quando il debitore resta beneficiario e continua ad abitare la casa. Le sue condizioni sono specifiche, e chi considera un trasferimento dovrebbe verificarle prima con un avvocato e con il creditore. Come i prestiti vengono garantiti sugli immobili è spiegato in deed of trust o mortgage.
Come viene insegnato dentro Astra Trainer
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Si basano su Concetti base del trust e Separare i titoli, perché un land trust ha senso solo una volta chiara la separazione tra titolo e beneficio. Le lezioni durano circa cinque minuti e una guida ti accompagna in ciò che sembra strano.
I land trust per la conservazione
Nel campo della conservazione, un land trust è un'organizzazione no-profit che protegge il territorio per il suo valore naturale, paesaggistico, agricolo o storico. Lo fa possedendo direttamente il terreno oppure, più spesso, detenendo servitù di conservazione: accordi legali in cui un proprietario rinuncia in modo permanente al diritto di sviluppare il proprio terreno, pur continuando a possederlo e a usarlo.
Il primo fu creato nel 1891, quando la legislatura del Massachusetts, su sollecitazione dell'architetto paesaggista Charles Eliot, istituì The Trustees of Reservations per custodire luoghi belli e storici a beneficio del pubblico. Il modello si diffuse ampiamente. Secondo il censimento nazionale della Land Trust Alliance, i land trust negli Stati Uniti avevano conservato circa 61 milioni di acri entro la fine del 2020.
Qui l'idea di trust appare in una forma più libera. L'organizzazione detiene terreni o diritti sul terreno non per beneficiari privati ma per uno scopo pubblico, ed è di solito strutturata come una corporation benefica piuttosto che come un trust in senso giuridico stretto.
I land trust comunitari
Un land trust comunitario è un'organizzazione no-profit che possiede terreni per conto di una comunità e li dà in locazione, tipicamente per 99 anni, a persone che possiedono le case costruite sopra. Poiché chi compra la casa acquista solo l'edificio e non il terreno, la casa costa meno. In cambio, la rivendita è limitata da una formula, così la casa resta accessibile anche per il prossimo acquirente.
La prima organizzazione ampiamente descritta come land trust comunitario fu New Communities, fondata nel 1969 vicino ad Albany, in Georgia, da attivisti per i diritti civili tra cui Charles Sherrod, per garantire ai contadini neri un accesso sicuro alla terra. Nel 1984 la città di Burlington, nel Vermont, contribuì a fondare il Burlington Community Land Trust, oggi parte del Champlain Housing Trust, che divenne uno dei modelli più noti al mondo. I land trust comunitari esistono oggi in tutti gli Stati Uniti e in altri paesi.
| Tipo di land trust | Chi detiene il titolo | Per chi è pensato | Scopo principale |
|---|---|---|---|
| Di intestazione | Un trustee, di solito una banca o una società fiduciaria | Il beneficiario privato | Privacy e facilità di trasferimento |
| Per la conservazione | Un'organizzazione no-profit, oppure il proprietario secondo una servitù | Il pubblico | Proteggere il terreno dallo sviluppo edilizio |
| Comunitario | Un'organizzazione no-profit comunitaria | Residenti e futuri acquirenti | Edilizia accessibile nel lungo periodo |
Informazioni generali, non una consulenza legale. Questo articolo spiega in termini generali come funzionano gli accordi di proprietà e i trust, principalmente secondo il diritto statunitense. Le regole cambiano molto tra stati e paesi e nel tempo, e anche i documenti possono variare. Per qualsiasi decisione reale su un immobile, un prestito o un trust, rivolgiti a un avvocato qualificato del luogo dove si trova la proprietà.
Perché un'unica idea spiega tutti e tre
I tre tipi di land trust sembrano scollegati finché non si nota che ciascuno è una risposta diversa alla stessa domanda: chi dovrebbe detenere il terreno per legge, e a beneficio di chi. Una volta familiarizzato con questa domanda, ogni accordo fiduciario diventa più facile da leggere.
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Cosa portare a casa
Land trust ha tre significati: un accordo privato di intestazione, un'organizzazione no-profit per la conservazione e un land trust comunitario per l'edilizia accessibile.
Un land trust di intestazione mette il titolo legale in un trustee passivo mentre il beneficiario mantiene il controllo. Offre privacy dalle ricerche casuali e un trasferimento più semplice, ma poca vera protezione del patrimonio.
I land trust per la conservazione, nati nel Massachusetts nel 1891, proteggono il terreno dallo sviluppo edilizio; i land trust comunitari, nati in Georgia nel 1969, mantengono l'edilizia accessibile.
Motivo per cui la risposta più utile a cosa sia un land trust comincia con un'altra domanda: a quale dei tre ti riferisci, e a beneficio di chi viene tenuto il terreno?
Mettiti alla prova
Domanda 1 di 3
Un locatore mette un edificio in affitto in un land trust di intestazione, sperando che protegga l'edificio se un inquilino fa causa e vince. Quanto funziona bene?
Cos'è un land trust?
Il termine ha tre significati. Un land trust di intestazione è un accordo privato in cui un trustee detiene il titolo legale di un immobile per un beneficiario. Un land trust per la conservazione è un'organizzazione no-profit che protegge il territorio dallo sviluppo edilizio. Un land trust comunitario possiede terreni per mantenere l'edilizia accessibile.
Come funziona un Illinois land trust?
Il proprietario trasferisce l'immobile a un trustee, spesso una banca o una società fiduciaria, che diventa il proprietario di registro ma agisce solo su istruzione scritta del beneficiario. Il beneficiario mantiene il controllo e i vantaggi, e l'interesse beneficiario è generalmente trattato come bene personale.
Un land trust protegge il patrimonio dai creditori?
Un land trust di intestazione offre poca vera protezione, perché il beneficiario continua a possedere e controllare l'interesse beneficiario, che i creditori con una sentenza possono di solito raggiungere. I suoi principali vantaggi sono la privacy dalle ricerche casuali e un trasferimento più semplice. Queste sono informazioni generali, non una consulenza legale.
Cos'è un land trust comunitario?
Un land trust comunitario è un'organizzazione no-profit che possiede terreni e li dà in locazione, spesso per 99 anni, a persone che possiedono le case costruite sopra. La rivendita è limitata da una formula così le case restano accessibili. Il primo ampiamente riconosciuto fu New Communities, fondato in Georgia nel 1969.
Dove posso imparare come funzionano i trust e i titoli immobiliari in lezioni brevi?
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