Deed of trust против ипотеки — вопрос, который большинству покупателей жилья даже не приходит в голову задать, потому что они считают, что у них ипотека, что бы они ни подписали. В обиходной речи «ипотека» (mortgage) означает любой жилищный кредит. В юридическом смысле это один из двух разных документов, которым кредитор может обеспечить кредит недвижимостью. В ипотеке заёмщик напрямую даёт кредитору право требования на недвижимость. В deed of trust заёмщик передаёт юридическое право собственности нейтральной третьей стороне — доверительному управляющему (trustee), который держит его до полного погашения кредита. Сам кредит остаётся тем же; меняется то, у кого право собственности и что происходит, если платежи прекращаются.
В этой статье разбирается, что делает каждый документ, какие стороны в нём участвуют, чем отличается обращение взыскания, какие штаты используют какой документ и как deed of trust связан с более широкой идеей траста. Это объяснение механизма, а не юридическая консультация.
Два способа обеспечить один и тот же кредит
Каждый жилищный кредит состоит из двух отдельных документов. Долговая расписка (promissory note) — это обещание заёмщика вернуть деньги. Обеспечительный документ — это то, что даёт кредитору право требования на недвижимость, если обещание нарушено. И ипотека, и deed of trust — оба обеспечительные документы. Расписка работает одинаково при любом из них.
Слово mortgage происходит из старофранцузского и обычно переводится как «мёртвый залог»: залог «умирал» либо когда долг выплачивали и земля освобождалась, либо когда платёж не поступал — и земля терялась. Deed of trust появился в США как альтернатива, потому что мог сделать возврат недвижимости для кредиторов проще и быстрее.
Сам кредит в обоих случаях одинаков. Разница в том, у кого право собственности, пока ты выплачиваешь кредит, и кто может продать недвижимость, если ты перестанешь платить.
СамопроверкаПо deed of trust нейтральный доверительный управляющий держит юридическое право собственности на твой дом, пока ты выплачиваешь кредит. Прежде чем читать дальше: предположи, что управляющий на самом деле делает всё это время и что должно произойти, когда ты внесёшь последний платёж.Показать ответСкрыть ответ
Пока ты платишь по графику, управляющий почти ничего не делает. Он действует только в двух случаях: при просрочке — организуя продажу недвижимости, или при полном погашении — переоформляя право собственности обратно на тебя через документ, который называют deed of reconveyance. Его роль узкая: он держит право собственности исключительно как обеспечение.
Стороны каждого документа
| Роль | Ипотека | Deed of trust |
|---|---|---|
| Заёмщик | Залогодатель (mortgagor) | Trustor |
| Кредитор | Залогодержатель (mortgagee) | Бенефициар |
| Нейтральная третья сторона | Отсутствует | Trustee — часто титульная компания или похожая фирма |
| У кого юридическое право собственности во время кредита | Зависит от штата; заёмщик обычно сохраняет его, с обременением в пользу кредитора | Trustee держит «голое» юридическое право собственности; заёмщик сохраняет право жить в доме и пользоваться им |
У trustee в deed of trust узкая роль. Он держит право собственности как обеспечение и почти ничего не делает, пока кредит выплачивается. Он действует лишь в одном из двух случаев: когда кредит полностью погашен — переоформляя право собственности обратно на заёмщика через документ, который называют deed of reconveyance, или когда заёмщик допускает просрочку — организуя продажу недвижимости.
Deed of trust против ипотеки: чем отличается обращение взыскания
Именно здесь разница ощущается на практике сильнее всего.
Судебное обращение взыскания. При традиционной ипотеке кредитору, чей заёмщик допустил просрочку, как правило, приходится обращаться в суд. Кредитор подаёт иск, заёмщик может на него ответить, а продажу должен одобрить судья. Это занимает время — часто много месяцев, а иногда и годы, — и даёт заёмщику официальную возможность заявить возражения.
Внесудебное обращение взыскания. Deed of trust обычно содержит пункт о праве продажи (power of sale), который заранее уполномочивает trustee продать недвижимость, если заёмщик допустит просрочку. Trustee соблюдает сроки уведомления и процедуры, установленные законом штата, и продажа может состояться без судебного разбирательства. Обычно это быстрее и дешевле для кредитора.
Граница здесь не идеально чёткая. В некоторых штатах, использующих ипотеку, тоже допускается внесудебное обращение взыскания, если в ипотеке есть пункт о праве продажи, а заёмщики в штатах с deed of trust всё равно могут обратиться в суд, чтобы оспорить обращение взыскания, которое считают неправомерным. Но как правило, deed of trust связывают с более быстрым внесудебным обращением взыскания, а ипотеку — с более медленным, проходящим под надзором суда.
Какие штаты используют какой документ
Заёмщики редко выбирают сами. Документ определяется штатом, где находится недвижимость, и стандартной практикой кредитора в этом штате. Многие штаты, включая Калифорнию, Техас, Вирджинию и Колорадо, обычно используют deed of trust. Другие, включая Нью-Йорк, Флориду, Пенсильванию и Нью-Джерси, обычно используют ипотеку. В некоторых штатах допускаются оба варианта. За пределами США терминология снова другая: например, в Англии и Уэльсе жилищный кредит обеспечивается юридическим обременением (legal charge), зарегистрированным в отношении недвижимости.
Как этому учат в Astra Trainer
Направление «Трасты» в мире «Бизнес и финансы» — самое большое в этом мире: двадцать шесть курсов, и один из них, «Deed of Trust и ипотека», посвящён именно этому — юридической механике от кредитного договора до передачи права собственности. Он опирается на такие курсы, как «Основы трастов», «Ключевые участники траста» и «Разделение прав собственности».
Deed of trust становится намного понятнее, когда ясна сама идея разделения юридического права собственности и выгоды от имущества. Уроки занимают около пяти минут, а проводник помогает разобраться во всём непривычном.
Почему это называют трастом
Deed of trust — не траст для планирования наследства, но построен на той же идее. Любой траст отделяет юридическое право собственности — кто владеет вещью по закону — от выгодоприобретающего интереса — кому эта вещь приносит пользу, — как разобрано в статье что такое траст и как он работает.
В deed of trust trustee держит юридическое право собственности, но не в своих интересах. Он держит его как обеспечение в пользу кредитора-бенефициара, пока заёмщик сохраняет право занимать дом и пользоваться им, а также право получить право собственности обратно после погашения долга. Trustee несёт обязанности перед обеими сторонами: перед кредитором — действовать при просрочке, перед заёмщиком — правильно соблюдать процедуры и переоформить право собственности после погашения.
Что это значит для заёмщика
Для большинства заёмщиков, которые платят по кредиту по графику, разница почти незаметна. Ежемесячные платежи, проценты и сама расписка — одинаковы. В конце заёмщик получает либо документ об освобождении или погашении ипотеки (release или satisfaction of mortgage), либо deed of reconveyance, и стоит проверить, что он зарегистрирован в органах округа, — потому что отсутствие такой записи может осложнить будущую продажу.
Разница становится важной, если с платежами возникают трудности. В штате с deed of trust срок от просрочки до продажи может быть короче и не начинается с судебного дела. Знать, какой документ ты подписал, какие сроки уведомления действуют и какие есть варианты до продажи — например, восстановить кредит или договориться с кредитором, — в таких штатах особенно важно. Организации юридической помощи и жилищные консультанты могут помочь заёмщикам разобраться в правилах там, где они живут.
Имущество, которое держат в трасте по другим причинам — например, прижизненный траст, созданный, чтобы избежать probate, — это отдельная тема, разобранная в статье что такое probate.
Общая информация, а не юридическая консультация. Эта статья объясняет в общих чертах, как устроены схемы владения недвижимостью и трасты, в основном по законам США. Правила сильно различаются между штатами и странами и меняются со временем, а сами документы могут отличаться. Для любого реального решения об имуществе, кредите или трасте обратись к квалифицированному юристу там, где находится недвижимость.
Почему право собственности на недвижимость легче понять с правильной основой
Ипотека, deed of trust, земельные трасты и прижизненные трасты используют одни и те же несколько идей о праве собственности и выгоде, только в разных сочетаниях. Когда эти идеи понятны, документы, которые казались непроходимыми, становятся читаемыми.
Astra Trainer построен вокруг обучения именно в таком порядке. После каждой темы — квизы, каждый курс завершается итоговым экзаменом из десяти вопросов, а ежедневные задания, очки и серия занятий поддерживают пятиминутные уроки. «Круг» даёт небольшую группу с общей недельной целью и живыми занятиями — полезно для темы, с которой большинство людей сталкивается только в момент, когда что-то подписывают.
Если на твоём доме есть кредит, проверь, что ты знаешь
Отмечено: 0 из 5
Для заёмщика, который платит по графику, разница остаётся почти незаметной, поэтому неотмеченный пункт сам по себе не проблема. Это пробел, который стоит спокойно закрыть, потому что правила важнее всего именно в момент, когда с платежами становится трудно, — а времени их изучать тогда меньше всего. Если прошлый кредит к тебе не относится, считай этот пункт отмеченным.
Что важно запомнить
И ипотека, и deed of trust обеспечивают кредит недвижимостью. В ипотеке участвуют две стороны; deed of trust добавляет нейтрального доверительного управляющего, который держит юридическое право собственности до погашения кредита.
Главное практическое отличие — обращение взыскания: deed of trust обычно позволяет trustee продать недвижимость без обращения в суд, тогда как ипотека обычно требует судебной процедуры.
Какой документ ты подпишешь, зависит в основном от штата, где находится недвижимость.
Поэтому самый ясный способ думать о выборе между deed of trust и ипотекой — как о вопросе о праве собственности: у кого оно, пока ты выплачиваешь кредит, и что этому человеку разрешено с ним сделать, если ты не сможешь платить.
Проверь себя
Вопрос 1 из 3
Заёмщица в штате с deed of trust спрашивает, отличается ли её обещание вернуть долг от обещания подруги в штате с ипотекой. Каков ответ?
В чём разница между deed of trust и ипотекой?
Оба документа обеспечивают кредит недвижимостью. В ипотеке участвуют только заёмщик и кредитор. Deed of trust добавляет нейтрального доверительного управляющего, который держит юридическое право собственности до погашения кредита и, как правило, может продать недвижимость без обращения в суд, если заёмщик допустит просрочку.
Кто участвует в deed of trust?
Trustor — это заёмщик, бенефициар — кредитор, а trustee — нейтральная третья сторона, часто титульная компания, которая держит юридическое право собственности как обеспечение и действует только при погашении кредита или при просрочке.
Что такое deed of reconveyance?
Deed of reconveyance — это документ, который trustee регистрирует, когда кредит, обеспеченный deed of trust, полностью погашен: он переоформляет юридическое право собственности обратно на заёмщика. Заёмщикам стоит проверить, что он зарегистрирован, поскольку его отсутствие может осложнить будущую продажу.
Обращение взыскания быстрее при deed of trust?
Обычно да. Deed of trust, как правило, включает право продажи, позволяющее внесудебное обращение взыскания по правилам уведомления штата, без судебного иска. Ипотека обычно требует судебного обращения взыскания через суд, хотя правила различаются по штатам.
Где можно изучить, как работают трасты и право собственности на недвижимость, в коротких уроках?
Направление «Трасты» в мире «Бизнес и финансы» Astra Trainer включает двадцать шесть курсов, в том числе «Deed of Trust и ипотеку» и «Разделение прав собственности», в пятиминутных уроках с квизами. Для первого урока карта не нужна.
Куда это ведёт. Как научиться обращаться с деньгами: в каком порядке это учить ставит недвижимость и трасты среди денежных тем, которые стоит освоить, и объясняет, что понять в первую очередь.
