Что такое земельный траст? Ответ зависит от того, кто спрашивает, потому что одни и те же два слова описывают три совершенно разные вещи. Инвестор в недвижимость обычно имеет в виду частную схему, при которой доверительный собственник держит юридический титул на недвижимость от чьего-то имени. Специалист по охране природы имеет в виду некоммерческую организацию, которая защищает землю от застройки. Жилищный активист имеет в виду общественный земельный траст, который владеет землёй, чтобы дома на ней оставались доступными по цене. Все три опираются на одну и ту же базовую идею — отделить того, кто держит землю по закону, от того, кому она приносит пользу, — но служат совершенно разным целям.
В этой статье разбирается каждый вид земельного траста: как он работает, откуда взялся и что может, а что не может. Это объяснение механизма, а не юридическая консультация.
Что такое земельный траст: общая идея для всех трёх
Траст делит собственность на две части: юридический титул — то есть кто держит имущество по закону, — и бенефициарный интерес — то есть кому оно приносит пользу. Доверительный собственник держит титул; бенефициары пользуются выгодой. Это разделение, объяснённое в статье что такое траст и как он работает, используют — по-разному и с разными целями — все виды земельных трастов.
Три вида земельного траста, одна старая идея: отделить того, кто держит землю по закону, от того, для кого эта земля существует.
СамопроверкаВ трасте на право собственности интерес бенефициара обычно рассматривается как движимое имущество, а не как недвижимость. Прежде чем читать дальше: предположи, какая практическая разница в этом, когда бенефициар хочет передать имущество кому-то ещё.Показать ответСкрыть ответ
Это меняет то, как перемещается имущество. Поскольку бенефициар держит движимое имущество, интерес можно передать через уступку бенефициарного интереса в частном документе, а не через регистрацию нового акта о передаче права собственности. Доверительный собственник всё это время остаётся владельцем по записи, поэтому публичный титул не обязан переходить из рук в руки.
Трасты на право собственности
Траст на право собственности, который часто называют иллинойским земельным трастом — по названию штата, где он возник, — это частная схема владения недвижимостью. Собственник передаёт имущество доверительному собственнику, часто банку или трастовой компании, по трастовому договору. Доверительный собственник становится владельцем по записи, но его роль пассивна: он действует только по письменному указанию бенефициара. Бенефициар, обычно первоначальный собственник, сохраняет полный контроль над имуществом, управляет им, получает любую арендную плату и несёт расходы.
Схема сложилась в Чикаго в конце XIX века, где её использовали для сбора земельных участков под крупные строительные проекты, и законодательное собрание Иллинойса признало её в 1893 году. Сейчас похожие трасты законодательно разрешены в нескольких других штатах, включая Флориду и Вирджинию.
Отличительная черта в том, что интерес бенефициара обычно рассматривается как движимое имущество, а не как недвижимость. Это значит, что его можно передать через уступку бенефициарного интереса — частный документ, — а не через регистрацию нового акта о передаче права собственности.
Что может и чего не может траст на право собственности
| Часто упоминаемое преимущество | Реальность |
|---|---|
| Приватность | В публичных записях фигурирует имя доверительного собственника, а не владельца. Но бенефициара можно установить через судебные постановления, документы кредитора и налоговой, а также законы о раскрытии информации; это приватность от случайного поиска, а не секретность. |
| Более лёгкая передача | Бенефициарный интерес можно уступить в частном порядке, что может упростить передачу между членами семьи или партнёрами. |
| Обход наследственного производства | Можно назначить преемника-бенефициара, поэтому интерес может перейти после смерти без прохождения наследственного производства по этому имуществу. |
| Защита активов | Ограниченная. Бенефициар по-прежнему владеет интересом и контролирует его, поэтому кредиторы с судебным решением обычно могут до него добраться. Земельный траст не заменяет страхование ответственности или бизнес-структуру. |
Заложенное имущество поднимает ещё один вопрос. Большинство ипотечных кредитов содержат условие о досрочном погашении при продаже, позволяющее кредитору потребовать полного погашения, если имущество передано. Федеральный закон 1982 года, Акт Гарна — Сен-Жермена, не даёт кредиторам применять это условие при определённых передачах жилой недвижимости в траст при жизни заёмщика, если заёмщик остаётся бенефициаром и продолжает жить в доме. Его условия конкретны, и всем, кто рассматривает передачу, стоит сначала проверить их с юристом и кредитором. О том, как кредиты обеспечиваются недвижимостью, рассказано в статье договор доверительного управления против ипотеки.
Как этому учат в Astra Trainer
Направление «Трасты» в мире «Бизнес и финансы» — самое большое в этом мире, двадцать шесть курсов, включая «Земельные и коммерческие трасты» и «Земельные трасты: разделение титула и выгоды», где разбирается, как ипотечное право взаимодействует с земельными трастами по закону Гарна — Сен-Жермена.
Они опираются на курсы «Основы трастов» и «Разделение титулов», потому что земельный траст обретает смысл только тогда, когда понятно разделение титула и выгоды. Уроки занимают около пяти минут, а гид проведёт через всё непонятное.
Природоохранные земельные трасты
В сфере охраны природы земельный траст — это некоммерческая организация, которая защищает землю ради её природной, ландшафтной, сельскохозяйственной или исторической ценности. Она делает это, либо владея землёй напрямую, либо — чаще — удерживая природоохранные сервитуты: юридические соглашения, по которым землевладелец навсегда отказывается от права застраивать свою землю, продолжая владеть ею и пользоваться.
Первый такой траст создали в 1891 году, когда законодательное собрание Массачусетса по настоянию ландшафтного архитектора Чарльза Элиота учредило The Trustees of Reservations, чтобы держать красивые и исторические места для общества. Модель широко распространилась. По данным национальной переписи Land Trust Alliance, к концу 2020 года земельные трасты США сохранили около 61 миллиона акров.
Здесь идея траста проявляется в более свободной форме. Организация держит землю или права на неё не ради частных бенефициаров, а ради общественной цели, и обычно она структурирована как благотворительная корпорация, а не как траст в строгом юридическом смысле.
Общественные земельные трасты
Общественный земельный траст — это некоммерческая организация, которая владеет землёй от имени сообщества и сдаёт её в аренду, обычно на 99 лет, людям, владеющим построенными на ней домами. Поскольку домовладелец покупает только строение, а не землю, дом стоит дешевле. Взамен перепродажа ограничена формулой, чтобы дом оставался доступным по цене и для следующего покупателя.
Первой организацией, которую широко называют общественным земельным трастом, была New Communities, основанная в 1969 году близ Олбани, штат Джорджия, активистами движения за гражданские права, включая Чарльза Шеррода, — чтобы дать чернокожим фермерам надёжный доступ к земле. В 1984 году город Берлингтон, штат Вермонт, помог основать Burlington Community Land Trust, теперь часть Champlain Housing Trust, ставший одной из самых известных моделей в мире. Сейчас общественные земельные трасты существуют по всей территории США и в других странах.
| Вид земельного траста | Кто держит титул | Для кого он | Основная цель |
|---|---|---|---|
| На право собственности | Доверительный собственник, обычно банк или трастовая компания | Частный бенефициар | Приватность и лёгкость передачи |
| Природоохранный | Некоммерческая организация или землевладелец по сервитуту | Общество | Защита земли от застройки |
| Общественный | Общественная некоммерческая организация | Жители и будущие покупатели | Долгосрочное доступное жильё |
Общая информация, не юридическая консультация. Эта статья объясняет, как в общих чертах работают схемы владения недвижимостью и трасты, в основном по законодательству США. Правила сильно различаются между штатами и странами и меняются со временем, а сами документы могут отличаться. Для любого реального решения об имуществе, кредите или трасте обратись к квалифицированному юристу там, где находится имущество.
Почему одна идея объясняет все три
Три вида земельного траста кажутся никак не связанными, пока не заметишь, что каждый — это разный ответ на один и тот же вопрос: кто должен держать землю по закону и в чью пользу. Как только этот вопрос становится знакомым, любую трастовую схему становится проще читать.
Astra Trainer устроен так, чтобы учить подобные идеи по порядку. После каждой темы — квиз, а каждый курс завершается итоговым экзаменом из десяти вопросов; ежедневные задания, очки и серия удерживают пятиминутные уроки в тонусе. «Круг» даёт небольшую группу с общей недельной целью и живые сессии — это полезно для темы, полной терминов, которые разные люди понимают по-разному.
Что взять из этой статьи
«Земельный траст» имеет три значения: частная схема держания титула, природоохранная некоммерческая организация и общественный земельный траст для доступного жилья.
Траст на право собственности отдаёт юридический титул пассивному доверительному собственнику, а контроль остаётся у бенефициара. Он даёт приватность от случайного поиска и более лёгкую передачу, но почти не защищает активы на деле.
Природоохранные земельные трасты, появившиеся в Массачусетсе в 1891 году, защищают землю от застройки; общественные земельные трасты, появившиеся в Джорджии в 1969 году, сохраняют доступность жилья.
Именно поэтому самый полезный ответ на вопрос «что такое земельный траст» начинается с другого вопроса: какой из трёх ты имеешь в виду и в чью пользу держат эту землю?
Проверь себя
Вопрос 1 из 3
Арендодатель помещает сдаваемое здание в траст на право собственности, надеясь, что это защитит здание, если арендатор подаст на него в суд и выиграет. Насколько хорошо это работает?
Что такое земельный траст?
У термина три значения. Траст на право собственности — это частная схема, в которой доверительный собственник держит юридический титул на недвижимость для бенефициара. Природоохранный земельный траст — некоммерческая организация, защищающая землю от застройки. Общественный земельный траст владеет землёй, чтобы сохранять доступность жилья.
Как работает иллинойский земельный траст?
Собственник передаёт имущество доверительному собственнику, часто банку или трастовой компании, который становится владельцем по записи, но действует только по письменному указанию бенефициара. Бенефициар сохраняет контроль и выгоду, а бенефициарный интерес обычно рассматривается как движимое имущество.
Защищает ли земельный траст активы от кредиторов?
Траст на право собственности даёт мало реальной защиты, потому что бенефициар по-прежнему владеет бенефициарным интересом и контролирует его, а кредиторы с судебным решением обычно могут до него добраться. Его главные преимущества — приватность от случайного поиска и более лёгкая передача. Это общая информация, не юридическая консультация.
Что такое общественный земельный траст?
Общественный земельный траст — некоммерческая организация, которая владеет землёй и сдаёт её в аренду, часто на 99 лет, людям, владеющим домами на ней. Перепродажа ограничена формулой, чтобы дома оставались доступными по цене. Первым широко признанным трастом такого рода стала New Communities, основанная в Джорджии в 1969 году.
Где можно в коротких уроках разобраться, как работают трасты и титул на имущество?
Направление «Трасты» в мире «Бизнес и финансы» Astra Trainer включает двадцать шесть курсов, в том числе «Земельные и коммерческие трасты», в пятиминутных уроках с квизами. Для первого урока карта не нужна.
Куда это ведёт. Как научиться обращаться с деньгами: в каком порядке это учить помещает недвижимость и трасты среди денежных тем, которые стоит освоить, и объясняет, что понимать в первую очередь.
