O que é um land trust? A resposta depende de quem pergunta, porque as mesmas duas palavras descrevem três coisas bem diferentes. Um investidor imobiliário normalmente se refere a um arranjo privado em que um trustee detém o título legal de um imóvel em nome de outra pessoa. Um ambientalista se refere a uma organização sem fins lucrativos que protege terras do desenvolvimento imobiliário. Um ativista de moradia se refere a um land trust comunitário, que é dono da terra para manter as casas construídas nela acessíveis. Os três se apoiam na mesma ideia de base, separar quem detém a terra legalmente de quem se beneficia dela, mas servem a propósitos completamente diferentes.
Este artigo explica cada tipo de land trust, como funciona, de onde veio e o que pode e não pode fazer. Ele explica o mecanismo e não é aconselhamento jurídico.
O que é um land trust? A ideia que os três compartilham
Um trust divide a propriedade em duas partes: o título legal, ou seja, quem detém o imóvel perante a lei, e o interesse beneficiário, ou seja, quem aproveita os benefícios dele. O trustee detém o título; os beneficiários desfrutam do benefício. Essa divisão, explicada em o que é um trust e como ele funciona, é o que todo tipo de land trust usa, de formas diferentes e para fins diferentes.
Três tipos de land trust, uma ideia antiga: separar quem detém a terra perante a lei de para quem a terra é.
Verifique-seEm um land trust de titularidade, o interesse do beneficiário costuma ser tratado como bem móvel, não como imóvel. Antes de continuar, tente prever que diferença prática isso faz quando o beneficiário quer repassar o imóvel para outra pessoa.Ver a respostaOcultar a resposta
Isso muda a forma como o imóvel é transferido. Como o beneficiário detém um bem móvel, o interesse pode ser repassado por meio da cessão do interesse beneficiário em um documento privado, em vez do registro de uma nova escritura. O trustee continua sendo o proprietário de registro o tempo todo, então o título público não precisa mudar de mãos.
Land trusts de titularidade
Um land trust de titularidade, muitas vezes chamado de Illinois land trust por causa do estado onde surgiu, é um arranjo privado para ser dono de um imóvel. O proprietário transfere o imóvel para um trustee, geralmente um banco ou uma trust company, sob um contrato de trust. O trustee se torna o proprietário de registro, mas seu papel é passivo: ele age apenas sob instrução escrita do beneficiário. O beneficiário, normalmente o proprietário original, mantém o controle total do imóvel, o administra, recebe os aluguéis e arca com as despesas.
O arranjo surgiu em Chicago no final do século 19, onde era usado para reunir terrenos para grandes projetos de construção, e o legislativo de Illinois o reconheceu em 1893. Vários outros estados hoje permitem trusts semelhantes por lei, incluindo Flórida e Virgínia.
Uma característica marcante é que o interesse do beneficiário costuma ser tratado como bem móvel, não como imóvel. Isso significa que ele pode ser transferido por meio da cessão do interesse beneficiário, um documento privado, em vez do registro de uma nova escritura.
O que um land trust de titularidade pode e não pode fazer
| Benefício frequentemente citado | A realidade |
|---|---|
| Privacidade | O nome do trustee aparece nos registros públicos em vez do nome do proprietário. Mas o beneficiário pode ser identificado por meio de ordens judiciais, documentos de credores e do fisco, e leis de divulgação; é privacidade contra buscas casuais, não sigilo. |
| Transferência mais fácil | O interesse beneficiário pode ser cedido de forma privada, o que pode simplificar transferências entre familiares ou sócios. |
| Evitar o inventário | É possível nomear um beneficiário sucessor, de modo que o interesse passe adiante em caso de morte sem precisar de inventário para aquele imóvel. |
| Proteção patrimonial | Limitada. O beneficiário continua sendo dono e no controle do interesse, então credores com uma sentença judicial normalmente conseguem alcançá-lo. Um land trust não substitui um seguro de responsabilidade civil nem uma pessoa jurídica. |
Um imóvel hipotecado traz mais uma questão. A maioria dos financiamentos residenciais contém uma cláusula de vencimento antecipado em caso de venda, que permite ao credor exigir a quitação total se o imóvel for transferido. Uma lei federal de 1982, a Garn-St Germain Act, impede que os credores apliquem essa cláusula em certas transferências residenciais para um trust durante a vida do mutuário, quando ele continua sendo beneficiário e permanece morando no imóvel. Suas condições são específicas, e quem estiver pensando em fazer uma transferência deve verificá-las antes com um advogado e com o credor. Como os empréstimos são garantidos por um imóvel é explicado em deed of trust versus mortgage.
Como isso é ensinado dentro da Astra Trainer
A direção Trusts, no mundo Negócios e Finanças, é a maior desse mundo, com vinte e seis cursos, incluindo Land Trusts & Business Trusts e Land Trusts: Separation of Title & Benefit, que cobre como a lei hipotecária interage com land trusts sob a Garn-St Germain.
Eles se apoiam em Basic Trust Concepts e Splitting Titles, porque um land trust só faz sentido quando a divisão entre título e benefício está clara. As aulas duram cerca de cinco minutos e um guia te orienta em qualquer coisa estranha.
Land trusts de conservação
No campo da conservação, um land trust é uma organização sem fins lucrativos que protege terras por seu valor natural, paisagístico, agrícola ou histórico. Ela faz isso sendo dona da terra diretamente ou, mais frequentemente, detendo servidões de conservação: acordos legais em que o proprietário abre mão permanentemente do direito de desenvolver sua terra, mas continua sendo dono dela e usando-a.
O primeiro deles foi criado em 1891, quando o legislativo de Massachusetts, a pedido do arquiteto paisagista Charles Eliot, criou o The Trustees of Reservations para manter lugares bonitos e históricos em benefício do público. O modelo se espalhou amplamente. Segundo o censo nacional da Land Trust Alliance, os land trusts nos Estados Unidos haviam conservado cerca de 61 milhões de acres até o fim de 2020.
Aqui a ideia de trust aparece em uma forma mais solta. A organização detém a terra ou direitos sobre ela não para beneficiários privados, mas para um propósito público, e costuma ser estruturada como uma entidade beneficente, não como um trust no sentido jurídico estrito.
Land trusts comunitários
Um land trust comunitário é uma organização sem fins lucrativos que é dona da terra em nome de uma comunidade e a arrenda, normalmente por 99 anos, para pessoas donas das casas construídas nela. Como o proprietário compra só a construção, não a terra, a casa custa menos. Em troca, a revenda é limitada por uma fórmula, para que a casa continue acessível também para o próximo comprador.
A primeira organização amplamente descrita como land trust comunitário foi a New Communities, fundada em 1969 perto de Albany, na Geórgia, por organizadores do movimento pelos direitos civis, incluindo Charles Sherrod, para dar a agricultores negros acesso seguro à terra. Em 1984, a cidade de Burlington, em Vermont, ajudou a fundar o Burlington Community Land Trust, hoje parte do Champlain Housing Trust, que se tornou um dos modelos mais conhecidos do mundo. Land trusts comunitários hoje existem em todos os Estados Unidos e em outros países.
| Tipo de land trust | Quem detém o título | Para quem é | Propósito principal |
|---|---|---|---|
| Titularidade | Um trustee, geralmente um banco ou uma trust company | O beneficiário privado | Privacidade e facilidade de transferência |
| Conservação | Uma organização sem fins lucrativos, ou o próprio proprietário sob uma servidão | O público | Proteger a terra do desenvolvimento imobiliário |
| Comunitário | Uma organização comunitária sem fins lucrativos | Moradores e futuros compradores | Moradia acessível a longo prazo |
Informações gerais, não é aconselhamento jurídico. Este artigo explica como funcionam os arranjos de propriedade e trusts em termos gerais, principalmente sob a lei dos Estados Unidos. As regras variam muito entre estados e países e mudam com o tempo, e os próprios documentos podem variar. Para qualquer decisão real sobre um imóvel, um empréstimo ou um trust, fale com um advogado qualificado no local onde está o imóvel.
Por que uma ideia explica os três
Os três tipos de land trust parecem não ter relação até você perceber que cada um é uma resposta diferente para a mesma pergunta: quem deve deter a terra perante a lei, e em benefício de quem. Uma vez que essa pergunta fica familiar, qualquer arranjo de trust fica mais fácil de entender.
A Astra Trainer é construída para ensinar ideias assim em ordem. Há questionários depois de cada tema e cada curso termina com uma prova final de dez perguntas, enquanto missões diárias, pontos e uma sequência mantêm as lições de cinco minutos em andamento. Um Círculo te dá um pequeno grupo com uma meta semanal compartilhada e sessões ao vivo, útil para um assunto cheio de termos que significam coisas diferentes para pessoas diferentes.
O que levar disso
Land trust tem três significados: um arranjo privado de titularidade, uma organização sem fins lucrativos de conservação e um land trust comunitário para moradia acessível.
Um land trust de titularidade coloca o título legal nas mãos de um trustee passivo enquanto o beneficiário mantém o controle. Ele oferece privacidade contra buscas casuais e facilidade de transferência, mas pouca proteção patrimonial real.
Os land trusts de conservação, que começaram em Massachusetts em 1891, protegem a terra do desenvolvimento imobiliário; os land trusts comunitários, que começaram na Geórgia em 1969, mantêm a moradia acessível.
É por isso que a resposta mais útil para o que é um land trust começa com outra pergunta: qual dos três você quer dizer, e em benefício de quem a terra está sendo mantida?
Teste seus conhecimentos
Pergunta 1 de 3
Um proprietário coloca um prédio de aluguel em um land trust de titularidade, esperando que isso proteja o prédio se um inquilino processá-lo e ganhar. Quão bem isso funciona?
O que é um land trust?
O termo tem três significados. Um land trust de titularidade é um arranjo privado em que um trustee detém o título legal de um imóvel para um beneficiário. Um land trust de conservação é uma organização sem fins lucrativos que protege a terra do desenvolvimento imobiliário. Um land trust comunitário é dono da terra para manter a moradia acessível.
Como funciona um Illinois land trust?
O proprietário transfere o imóvel para um trustee, geralmente um banco ou uma trust company, que se torna o proprietário de registro, mas age apenas sob instrução escrita do beneficiário. O beneficiário mantém o controle e os benefícios, e o interesse beneficiário costuma ser tratado como bem móvel.
Um land trust protege o patrimônio contra credores?
Um land trust de titularidade oferece pouca proteção real, porque o beneficiário continua sendo dono e no controle do interesse beneficiário, que credores com sentença judicial normalmente conseguem alcançar. Seus principais benefícios são a privacidade contra buscas casuais e a facilidade de transferência. Isto é informação geral, não aconselhamento jurídico.
O que é um land trust comunitário?
Um land trust comunitário é uma organização sem fins lucrativos que é dona da terra e a arrenda, muitas vezes por 99 anos, para pessoas donas das casas construídas nela. A revenda é limitada por uma fórmula para que as casas continuem acessíveis. O primeiro amplamente reconhecido foi o New Communities, fundado na Geórgia em 1969.
Onde posso aprender como funcionam trusts e titularidade de imóveis em aulas curtas?
A direção Trusts, dentro do mundo Negócios e Finanças da Astra Trainer, tem vinte e seis cursos, incluindo Land Trusts & Business Trusts, em aulas de cinco minutos com testes. A primeira aula não pede cartão.
Aonde isso leva. Como Melhorar com o Dinheiro: A Ordem para Aprender coloca propriedade e trusts entre os temas de dinheiro que vale a pena aprender, e explica qual entender primeiro.
